05/08/2024 - 6:30
O volume de operações de financiamento imobiliário cresceu 30% no primeiro semestre de 2024. Analistas consultados pela reportagem do site IstoÉ Dinheiro acreditam que o atual momento de mercado de crédito aquecido torna oportuna a compra de um imóvel financiado, mas alertam que é importante analisar a situação financeira antes de se comprometer com uma dívida alta.
De acordo com o Banco Central, a taxa média do financiamento imobiliário ficou em 9,4% em junho, ante 9,2% em maio, um patamar ainda alto, mas abaixo dos 11,3% registrado em julho do ano passado. Entre os fatores a pressionar o crédito do setor, está a expectativa de que a taxa Selic mantenha-se em um patamar elevado por mais tempo.
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Comprar agora ou esperar?
Enquanto no começo do ano a expectativa era de que a taxa básica de juros encerrasse 2024 em 9% ao ano, o último Boletim Focus aponta que ela pode terminar 2024 sem mudanças do atual patamar de 10,5% ao ano.
“Se o governo federal realmente cuidar da parte fiscal, a gente tem tudo para caminhar para uma diminuição da taxa de juros”, comenta o CEO da empresa de leilões imobiliários Zuk, Henri Zylberstajn. “Mas não é isso que está acontecendo.”
A Selic porém não é responsável sozinha pelo preço do crédito imobiliário. Há pressões também advindas do baixo volume financeiro da caderneta de poupança.
O especialista de investimentos Felipe Passero explica que os estoques de poupança são a principal fonte de recurso utilizada para que os bancos ofereçam crédito. “Se tem menos recurso disponível em poupança, o banco vai precisar de outras formas de captação mais caras”, explica.
Rafael Ohmachi, gestor de portfólio na área de fundos líquidos da RB Capital, avalia que as taxas do crédito imobiliário vão continuar num patamar alto por um período mais longo, mas cita os subsídios do governo pelo programa Minha Casa, Minha Vida como um facilitador possível de ser aproveitado no momento para adquirir um imóvel.
Antes de financiar, analise sua situação
A educadora financeira Mila Gaudencio aponta que é importante analisar a própria situação financeira antes de fechar um empréstimo para comprar ou reformar um imóvel. “Estamos falando de um endividamento de longo prazo”, destaca.
Gaudencio recomenda que sejam tomados alguns passos antes de fechar um financiamento imobiliário. Primeiramente, quitar as demais dívidas e garantir um colchão financeiro equivalente a seis meses do seu custo de vida, “para que em casos de perda de emprego ou redução de renda você consiga continuar arcando com a parcela do financiamento”.
A especialista também recomenda ter uma entrada de pelo menos 20% do valor do imóvel e que sejam feitas parcelas de até no máximo 30% da renda mensal — uma recomendação do próprio Banco Central.
“A escolha do local onde você vai morar é muito importante, pois a localização pode encarecer outros custos básicos do dia a dia como mercado, feira, farmácia e até academia”, alerta.
Por fim, a especialista recomenda que, antes de fechar o financiamento, seja feita uma comparação do Custo Efetivo Total de diferentes instituições, “que inclui todas as taxas e juros da negociação”.
Outra dica é simular o valor da parcela inicial do financiamento e comparar com o valor gasto hoje com aluguel.
Quando as taxas vão baixar?
Apesar da incerteza sobre a trajetória dos juros, Henri Zylberstajn chama atenção para o fato de que o crédito imobiliário está em um patamar melhor do que um ano atrás, quando a Selic estava mais alta. Porém, sem perspectivas de novas baixas na taxa básica este ano, o cenário vai demorar a ter novas mudanças.
Rafael Ohmachi, da RB Capital, afirma que também é necessário que o volume de dinheiro em poupança cresça, já que os recursos da caderneta formam parte importante da quantia financeira utilizada pelos bancos para disponibilizar crédito.
“O nível de poupança do brasileiro ainda é baixo. Se o brasileiro poupasse mais, provavelmente teria mais recurso para ser direcionado para o mercado imobiliário”, afirma.
A vez das LCIs
Apesar da poupança e do FGTS continuarem preponderantes, algumas alternativas buscadas pelas instituições financeiras para financiar crédito imobiliário são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apontam para a importância destas aplicações para o setor. Entre junho de 2022 e de 2024, elas passaram de 10% para 16% do funding deste tipo de crédito. No mesmo período, a parte financiada através dos CRIs foi de 7% para 9%. Já o volume que utilizou recursos da poupança caiu de 44% para 34% no período.
Estes outros meios, no entanto, são consideravelmente mais caros do que a poupança, pois demandam do banco o pagamento de prêmios maiores para atrair os investidores. “O banco vai pagar neles ao redor de 9 a 10% ao ano, enquanto na poupança ele paga 6 ou 7% ao ano”, resume Passero.
Passero chama atenção porém para o fato de que, conforme a educação financeira avança, o provável é que mais pessoas busquem formas de investimento mais rentáveis, e a poupança encolha. “É preciso achar caminhos alternativos para substituir a poupança”, diz.
Ohmachi destaca também o potencial dos imóveis como investimentos. “Quais os tipos de ativos que conseguem repassar o valor da inflação? São justamente os ativos reais, os imóveis, ativos tangíveis. São ativos que muitas vezes, no cenário de incerteza, vão conseguir reter o valor no médio e longo prazo”, afirma.
