19/08/2025 - 6:00
Nesta terça-feira, 19, a Prefeitura de São Paulo promove o leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima, carregado de expectativa do mercado imobiliário paulistano, sendo o mais aguardado dos últimos anos. O certame será realizado na B3, às 12h30, tendo o BB Investimentos como coordenador-líder da oferta.
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Na ocasião, serão ofertados 164,5 mil Cepacs, o equivalente a 75% do estoque autorizado, de 218,5 mil títulos. o restante ainda não tem data. O preço partirá de R$ 17,6 mil por título, podendo movimentar R$ 2,89 bilhões se tudo for vendido nesse valor.
Incorporadoras e investidores têm muito apetite por Cepacs com o intuito de concretizar empreendimentos em terrenos que já foram adquiridos na região, que é o “filé mignon” do mercado imobiliário paulistano. Os Cepacs permitem às empresas erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Na prática, cada título permite expandir a área construída entre 0,5 e 2,8 metro quadrado.
Especialistas aguardam uma demanda elevada, segundo levantamento do jornal O Estado de S.Paulo. Há dúvidas, porém, sobre o quanto o mercado está disposto a pagar. Há quem diga que a disputa será tão intensa que o ágio deve ser de 40% ou 50%. Outros, porém, não acreditam nisso, apontando que um ágio dessa magnitude inviabilizaria novos empreendimentos.
“É difícil estimar o tamanho do ágio, mas eu acredito que será de 40% a 50% [o que elevaria os Cepacs para a faixa de R$ 25 mil]. Na região da Faria Lima não tem crise”, afirmou um agente financeiro de peso, que falou reservadamente. “A demanda das grades empresas por lajes corporativas e prédios residenciais naqueles bairros é muito acentuada. É verdade que o custo da construção subiu bastante, mas o valor do metro quadrado também. O que ficou travado foi o preço dos Cepacs”, afirmou.
A Prefeitura de São Paulo, responsável pelo processo, manteve o valor do Cepac em R$ 17,6 mil, como no último leilão, realizado em 2021. Naquela ocasião, foram vendidos 10,3 mil títulos (83% do total), sem ágio, movimentando R$ 183 milhões. Já no leilão anterior, de 2019, houve um pico de procura que fez o valor disparar. Foram vendidos 93 mil títulos, com ágio de 170%, passando de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, e arrecadação de R$ 1,6 bilhão.
O advogado Olivar Vitale, sócio fundador do escritório VBD e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), acredita em um leilão bastante disputado. “Tenho expectativa de que o valor suba, dado o tamanho da demanda”, disse.
Vitale apontou uma movimentação expressiva de incorporadoras em busca de Cepacs para viabilizar projetos, bem como de gestores de fundos que pretendem entrar como sócios dos empreendimentos ou financiar a compra dos títulos para as incorporadoras.
“Quebrando a cabeça de investidores”
A CBRE – contratada por vários empreendedores para fazer estudos de viabilidade – diz que o lance inicial de R$ 17,6 mil por título já está tornando a equação difícil. “A conta está bastante apertada. Temos clientes que são proprietários de terrenos, com carrego histórico longo, e não está fechando para eles”, afirmou Adriano Sartori, o CEO da CBRE no Brasil, ao Metro Quadrado.
Segundo ele, a demanda existe, e a disposição para comprar certificados varia de acordo com o projeto de cada um, mas alguns grandes players já entenderam que não vai valer a pena.
“O custo de construção subiu, o preço do terreno é a única coisa que não cai, e a taxa de juros está em 15%. Como o desembolso para o CEPAC é no começo, isso não ajuda o fluxo de caixa,”, disse o executivo.
E ele acrescenta que é arriscado o caminho de comprar caro confiando que o aluguel vai subir, uma estratégia que ele já vê sendo considerada. “O certo é ver a média do mercado e fazer a conta de trás para frente, para saber o quanto pode pagar.”
Se vender todos os certificados a R$ 17,6 mil nessa primeira etapa, a Prefeitura pode arrecadar cerca de R$ 2,8 bilhões. Sartori, no entanto, diz que o sucesso do leilão não poderá ser medido pelo valor arrecadado, e sim pela possibilidade de todos comprarem. “O fracasso seria não vender todos os títulos.”
Se a oferta da Faria Lima for bem-sucedida, poderá ajudar a destravar projetos de escritórios na região, que vive uma escassez de terrenos e por isso não consegue dar conta da alta demanda.
Segundo dados da CBRE, o número de contratos de locação que o mercado paulistano de escritórios perdeu na pandemia já foi mais do que compensado com a volta do modelo presencial.
No primeiro semestre, a absorção líquida de inquilinos na cidade atingiu 165 mil metros quadrados, o maior nível para o período em 17 anos. O avanço só não é maior porque o estoque novo não acompanha.
“Muitos dos CEOs com os quais conversamos estão instruindo o retorno, mas só não voltam totalmente por falta de espaço,” disse.
Por ser a região mais buscada pelas grandes empresas, a Faria Lima viu os preços dispararem. A locação por metro quadrado já chega em alguns casos a R$ 350 nos Jardins (onde está a Faria Lima), enquanto os maiores valores na Marginal Pinheiros ficam em torno de um terço disso – uma distância nunca antes vista.
Especuladores de fora
Na visão do Diretor de Transações da consultoria Biswanger, Sérgio Beleza, a procura dos Cepacs tende a ficar concentrada em quem têm a intenção real de lançar empreendimentos. Os especuladores, que compram Cepacs pensando em revenda no mercado secundário, devem ficar de fora. “Só vai comprar quem realmente tem terreno em vista para incorporação. Quem não tem, dificilmente vai se arriscar”, ressaltou Beleza, lembrando que o preço dos Cepacs já deu um salto no leilão de 2019 e está em patamar elevado atualmente.
Além disso, a Operação Urbana Faria Lima está chegando perto do fim, o que diminui a chance de um especulador carregar os títulos por muito tempo. “Ninguém compra para especular, ainda mais no fim da operação.”
Os executivos da CBRE, Sartori e Espinosa, também acham pouco provável que o leilão atraia especuladores. Isso porque os Cepacs precisam ter o uso vinculados a um determinado empreendimento, mas o estoque de cada região é limitado. “Há o risco de comprar o Cepac e não conseguir usar. É um risco altíssimo”, citou Espinosa.
As sócias do segmento imobiliário no escritório Machado Meyer, Maria Flavia Seabra, Martina Zajakoff e Fatima Tadea, esperam demanda alto no leilão, embora com poucos participantes. “A minha avaliação é que os Cepacs no leilão vão ser consumidos rapidamente e adquiridos por poucos players. Não acho que vai ser muito pulverizado”, afirmou Martina.
Em sua visão, a demanda deve vir, principalmente, de incorporadoras que já têm terrenos ou projetos na região e que dependem dos títulos para garantir a viabilidade. Já os novos entrantes, de caráter especulativo, devem ser minoria no certame, moderando a pressão sobre os preços.
*Com informações de Estadão Conteúdo
