09/01/2013 - 21:00
Quase dez anos se passaram entre o lançamento do Europar, primeiro fundo imobiliário a ter cotas listadas na Bovespa, e a estreia do Fundo de Investimento Imobiliário BB Progressivo II, na primeira quinzena de dezembro passado. Se no primeiro caso a meta de captar R$ 44 milhões foi frustrada pela entrada de apenas R$ 3,9 milhões, no segundo sobraram investidores: o Banco do Brasil levantou R$ 1,6 bilhão, mas havia demanda por mais. Como explicar o fiasco de um fundo como o Europar, que prometia rendimento de 12% ao ano, e o estrondoso sucesso do BB Progressivo II, com rentabilidade prevista de 8,5%? Fácil: entre um evento e outro, a Selic, taxa básica de juros, caiu de 23% ao ano para 7,25%.
Maturidade: agência do banco do brasil em SP: fundo imobiliário
atrai quase 50 mil interessados
O Brasil mudou e ficou mais difícil ganhar dinheiro fácil no mercado financeiro. “A diferença entre os dois momentos mostra o avanço do mercado de fundos imobiliários”, diz o consultor paulista Sérgio Belleza Filho. Os números confirmam a percepção do consultor. Atualmente, há 93 fundos com cotas negociadas na bolsa e a oferta do BB confirmou que esse produto tornou-se uma alternativa para o pequeno investidor. A carteira, com 64 imóveis locados para o próprio banco estatal, atraiu 48 mil cotistas. Sua oferta fez o número de investidores nesses fundos quase dobrar, subindo de 58 mil, em outubro, para 96 mil. “Havia uma expectativa de que a procura seria grande, mas ficamos surpresos com o resultado”, afirma Paulo Rogério Cafarelli, vice-presidente de atacado, negócios internacionais e private bank do Banco do Brasil.
Segundo ele, a demanda mostra que o modelo atingiu sua maturidade, pois deverá ser mais fácil vender as cotas para outro investidor, no chamado mercado secundário da bolsa. “O fundo vai incentivar a geração de liquidez, o que facilitará o acesso dos interessados”, prevê Cafarelli. Faz sentido, desde que haja quem queira vender as cotas adquiridas no lançamento. Como a rentabilidade dos fundos imobiliários ficou atraente no cenário de juros em queda, pouca gente se dispõe a negociá-los no dia a dia. Quem se desfaz do fundo corre o risco de oscilação dos preços, para o bem (quando há ágio nas cotas sobre o valor de lançamento) ou para o mal (deságio).
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com o fundo que investe em agências
Segundo Belleza, em 2011, a taxa interna de retorno (considerando-se o valor da cota e o rendimento dos aluguéis) do fundo imobiliário Hospital Nossa Senhora de Lourdes chegou a cair 20,66%, por conta da inadimplência do inquilino do imóvel. A distribuição de rendimentos aos cotistas não chegou a ser afetada, pois o fundo conta com uma estrutura de garantia para o caso de inadimplência, mas quem precisou se desfazer das cotas nesse período pode ter perdido. Quem comprou na baixa, por outro lado, pode ter ganho um bom dinheiro. Em 2012, os investidores do fundo imobiliário que possui 30% do Shopping West Plaza, na zona oeste de São Paulo, também experimentaram os solavancos do mercado.
Em agosto, o shopping foi ameaçado de interdição pela prefeitura paulistana devido à diferença entre as vagas de estacionamento existentes e o número previsto na autorização de funcionamento do centro de compras. No ano, o retorno ficou negativo em 6,17% para quem vendeu na baixa. “Os fundos imobiliários são um bom investimento, mas não são isentos de riscos”, alerta Raphael Cordeiro, sócio da Inva Capital. De acordo com o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX), criado em setembro de 2012 para oferecer um indicador específico do desempenho do setor aos agentes de mercado e aos gestores de recursos, no ano passado a modalidade apresentou retorno de 35%, o que justifica, também, o interesse dos investidores.
Segundo Cordeiro, em 2013, os fundos imobiliários seguirão atrativos pelos juros mais baixos, mas é preciso levar em conta que o velho axioma do mercado – rentabilidade passada não é garantia de ganhos futuros – está mais atual do que nunca. “Em vez de render cerca de 35% ao ano, como ocorreu em 2012, esses fundos devem remunerar os investidores a uma taxa de aproximadamente 13%, o que é ótimo para o atual nível de juros”, diz Cordeiro. Fabio Dutra, diretor de Renda Fixa, Câmbio e Derivativos da BM&FBovespa, concorda. “Esse momento dos fundos imobiliários veio para ficar, mas obriga o investidor a analisar melhor o investimento”, diz. De acordo com Dutra, esses produtos são uma alternativa para aplicadores dispostos a correr mais riscos em busca de um retorno melhor.
Paulo Cirulli, gerente de Produtos da BM&FBOVESPA, lembra que a modalidade é indicada para diferentes perfis de investidor, de acordo com a carteira de cada fundo. “Existem fundos que exploram imóveis, outros que exploram papéis e ainda aqueles que mesclam as duas categorias”, afirma. “Entender o objeto do fundo é o primeiro passo para evitar perdas.” Entre 2011 e 2012, todas as modalidades de fundos imobiliários eram atrativas, pois o mercado estava favorável, com forte demanda para locação. “A partir de agora, no entanto, vai haver uma acomodação e teremos que nos preocupar tanto com a carteira dos fundos que existem quanto com as perspectivas dos fundos que ainda vão ser lançados”, afirma Belleza. Para ele, os fundos que investem em shoppings e em galpões industriais e de logística serão os destaques de 2013. “O aumento da renda da população e os incentivos à indústria favorecem essas duas categorias”, diz o especialista.
