27/01/2023 - 0:05
Por analogia, no jogo de xadrez a torre é, como seu próprio nome diz, uma fortaleza. Pode inclusive defender o rei nos momentos mais tensos de uma partida. No xadrez dos investimentos, a torre pode ilustrar a importância que os Fundos Imobiliários (FII) e os Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais (Fiagros) ganharam nos últimos tempos para obtenção de renda mensal. Ambos são isentos do Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos (dividendos), um atrativo que explica a forte captação e o crescimento do número de investidores pessoas físicas nessas categorias.
Embora não exista um indicador de rentabilidade média dos Fiagros, o desempenho geral superou o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) em 2022, com ganhos de até 1,5% ao mês. Já o Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na B3, encerrou o ano de 2022 com alta de 2,22%. O resultado é inferior à variação do Ibovespa (4,7%) e do IPCA (5,79%). Pesou nesse resultado a queda mais acentuada dos fundos nos últimos meses do ano, que corroeu a rentabilidade até então atrativa.
Segundo o CEO da Mav Capital, André Ito, os dois produtos são parecidos por oferecerem isenção de imposto de renda, mas os riscos são diferentes. Por isso, tiveram desempenho distintos no ano passado. Os fundos imobiliários estão mais consolidados no mercado e financiam o setor da construção civil ou empreendimentos para obtenção de renda com aluguéis. Porém, o aumento dos juros prejudica a venda de bens que precisam ser financiados. O mesmo não ocorreu com o agronegócio. “Em 2022, os Fiagros tiveram melhor desempenho até porque ainda eram pouco explorados”, disse. Tanto que o patrimônio líquido dos Fiagros cresceu 544% no ano, atingindo R$ 10,34 bilhões.
Lançado em agosto de 2021 pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM), o Fiagro é dividido em três categorias: os Fiagros-Imobiliários, que investem em recebíveis do agronegócio (CRAs) e recebíveis imobiliários (CRIs) com lastro no agronegócio; os Fiagros-FIDCs, que aportam em direitos creditórios da agroindústria; e os Fiagros-FIPs, com investimentos em participações de empresas do setor. Apenas os Fiagros-Imobiliários estão disponíveis para o varejo. Desde o lançamento, os Fiagros têm uma regulação experimental, seguindo as regras dos FIIs, dos FIDCs e dos FIPs, respectivamente. Mas a CVM deverá publicar normas específicas para o segmento ainda este ano. No mercado, a expectativa é haver novidades já no mês de abril.
De acordo com o analista de fundos imobiliários da Levante Felipe Sousa, os Fiagros surpreenderam em 2022 e já somam 181 mil investidores. “Foi muito alto o crescimento e isso aconteceu porque a maioria está atrelada ao DI, que acompanha a alta dos juros”, disse. Para 2023, a projeção é que essa indústria continue crescendo, surfando na alta da Selic. Segundo o especialista, o risco do Fiagro está mais ligado ao clima (enchentes, secas, mudanças climáticas, etc.) mas no caso dos fundos imobiliários a manutenção de altas taxas de juros afasta compradores de imóveis e afeta o financiamento da construção civil. “Se eu financio quem está construindo, com juros altos, ele pode ter maior dificuldade de vender”, disse Sousa. Já o Fiagro está ligado a um setor exportador com alta participação no PIB. Para o analista da Levante, o risco climático atrelado ao Fiagro — exceso de chuvas ou secas prolongadas, entre outros — pode ser minimizado se os gestores diversificarem as culturas nas quais investem. “Comprar um imóvel não é como vender uma safra. Por isso, prefiro apostar mais no Fiagro do que em imobiliários em 2023.”
Ainda segundo ele, embora investir em fundos agrícolas possa ser tão fácil como comprar ações em corretoras, é preciso verificar quem é o gestor e qual a sua experiência no setor do agronegócio. “A captação deve continuar alta, apesar de os Fiagros ainda não estarem totalmente testados no mercado”, disse.
RENDA DE ALUGUÉIS O fato de o mercado imobiliário estar desacelerando por causa da alta dos juros traz mais riscos. No pior cenário, os cotistas podem sofrer com eventuais calotes, no caso de insolvência dos devedores. O diretor da gestora Integral Brei, Angelo Ferraretto, acredita que, apesar de 2022 ter sido um ano desafiador para os fundos imobiliários, eles ainda são atraentes. “Hoje esses fundos estão muito baratos. Principalmente fundos de tijolos [para renda de aluguéis]. Por isso, é um bom momento para esse investimento no longo prazo”, afirmou. Mesmo com isenção de imposto, vale a regra básica do investidor: diversificação.
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