Ainda vai subir?

21/12/2017 - 19:00

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Fundos imobiliários

Depois de dois anos de solavancos devido à crise, os investidores que decidiram deixar seu dinheiro nos fundos imobiliários em 2017 puderam comemorar. O desempenho médio dos 76 fundos que têm cotas negociadas em bolsa superou os juros de mercado. Segundo a empresa de dados Economatica, a rentabilidade média nos 12 meses findos em 30 de novembro foi de 23,65%, ante um ganho de 10,56% do CDI. Dentre os 30 fundos mais líquidos houve ganhos de até 69% em um ano, e de 201% em três anos, considerando os proventos pagos pelos fundos (veja o quadro abaixo). Em três anos, o ganho médio foi ainda mais expressivo: 65,5%, ante 42,9% de variação do CDI.

O aumento proporcional da diferença entre as duas rentabilidades mostra que itens como a isenção fiscal, da qual os investidores nesses fundos desfrutam, deve ser ainda mais importante nos próximos anos. “Qualquer oscilação na taxa de juros tem um impacto profundo sobre a rentabilidade dos ativos, e isso se reflete instantaneamente nas cotas dos fundos”, diz Vitor Bidetti, sócio da gestora de fundos imobiliários Brei.

O cenário tem sido positivo, mas quem conhece o setor ainda está esperando uma melhora dos fundamentos. “Cerca de 90% da alta das cotas dos fundos pode ser creditada à queda dos juros”, diz Alberto Alves, responsável pela estruturação de produtos imobiliários do grupo financeiro Ourinvest. “Ainda não vimos um aumento real nos preços dos aluguéis, nem uma queda das taxas de vacância nos imóveis comerciais que justifique apostar em uma melhora do mercado.”

A taxa média de vacância nos edifícios corporativos de alto padrão, nos quais os fundos imobiliários investem, está ao redor de 30% nas grandes capitais. Esse percentual é considerado alto por Alves. “Há poucos anos o mercado mostrava vacância zero nos endereços mais valorizados, mas isso é uma aberração”, diz ele. “Uma média de 15% é saudável, e, nas melhores propriedades, a vacância esperada é de 5%. Taxas maiores do que essas mostram que o mercado ainda está fraco.” Alves diz não acreditar em uma reviravolta do mercado já em 2018. “Notamos que a velocidade das vendas começou a aumentar e há indícios de recuperação, mas não se espera nada exuberante.”

Para contornar os riscos, o investidor deve ser criterioso e buscar ativos que ofereçam consistência nas rentabilidades de curto prazo, enquanto o cenário não mostra uma mudança de tom. Um dos preferidos dos analistas é o fundo imobiliário da General Shopping, segundo mais rentável em 12 meses. Segundo Raul Grego Lemos, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial, os contratos de locação de shopping centers possuídos pelo fundo permitem prever uma rentabilidade estável até abril de 2019. “Isso proporciona ao investidor a garantia de que seu investimento é seguro e apresenta potencial de gerar bons retornos”, escreveu ele em um relatório de 6 de dezembro. Outro caso é o do fundo SP Downtown, décimo colocado em rentabilidade, que possui dois imóveis na cidade de São Paulo, ambos ocupados pela empresa de prestação de serviços Atento.

“O fundo tem estabilidade na distribuição de dividendos, os dois imóveis estão totalmente ocupados, com contratos de locação que vencem em quatro e sete anos, e com alta possibilidade de renovação”, diz Lemos.