04/06/2023 - 9:00
Os beneficiários do programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV) que já adquiriram um imóvel pelo programa e desejam melhorar o empreendimento atual ou obter um segundo estão otimistas com o novo governo federal, mas encontram obstáculos nas regras atuais do programa que impedem a segunda aquisição mesmo com a venda do imóvel anterior. Esses dados foram revelados pela pesquisa “A população brasileira o novo Minha Casa, Minha Vida” feita pela Brain Inteligência Estratégica a pedido da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cebic).
O estudo foi feito com os objetivos de entender o comportamento de busca de imóveis no MCMV, avaliar a jornada de compra no Brasil e determinar os fatores-chave para sucesso do programa. “O relatório mostra que os brasileiros têm boas expectativas com o MCMV e acreditam que ele vai retomar com força”, explica Fábio Tadeu Araújo, economista e sócio proprietário da Brain.
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É o que confirma Gabriela Aparecida, auxiliar de desenvolvimento infantil e participante do MCMV em São Paulo capital. “Acredito que o novo governo facilitará o acesso e terá muitas novas opções de tamanhos, além de dar mais oportunidades para que mais pessoas possam comprar”.
No início do governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), em janeiro de 2023, o cenário encontrado foi de cerca de 186 mil unidades habitacionais não concluídas no Minha Casa. Desse total, 83 mil são obras paralisadas. Entre os empreendimentos com obras paralisadas, há previsão de retomada de 37,5 mil unidades habitacionais em 2023.
No entanto, especialistas consultados pela IstoÉ Dinheiro acreditam que o momento não é favorável à compra de imóvel. “Não acredito que este seja o melhor momento apesar de ser um assunto importante. Estamos vivendo um cenário onde o custo do dinheiro está caro e o poder de compra das famílias está baixo” diz Jonata Tribioli, CEO da Neoin, empresa do segmento de empreendimentos imobiliários.
“O momento é delicado por conta de um possível descontrole das despesas públicas e da crise econômica generalizada que isso traria. Ao mesmo tempo, é uma bandeira do atual governo federal acelerar o MCMV, que é um dos seus projetos de sucesso anteriores. O setor, portanto, espera que mais dinheiro seja alocado a este projeto”, analisa Roy Martelanc, Professor da FIA Business School.
Perfil dos pesquisados
O estudo entrevistou pessoas em 25 cidades das cinco regiões do país, sendo a maioria delas composta por mulheres (53%), com pelo menos um filho (53%) e idade entre 20 e 35 anos. Os participantes se encaixam nos três perfis de renda do MCMV: Faixa Urbano 1 (até R$ 2.640); Faixa Urbano 2 (entre R$ 2.640 e R$ 4.400); Faixa Urbano 3 (4.400 e R$ 8.000).
Entre aqueles que buscam uma melhoria ou segundo imóvel, o grupo é formado por homens e mulheres, normalmente acima de 30 anos, que se enquadram no perfil de renda Urbano 3, já possuem um imóvel adquirido pelo MCMV e buscam uma melhoria de metragem, melhor localização ou mais opções de lazer.
Principais descobertas
Os entrevistados têm boas expectativas e acreditam que o programa MCMV vai retomar com força. Entre eles, existe a percepção clara de que em um futuro próximo haverá um incentivo governamental ou uma programação diferente para o upgrade de imóvel para as pessoas já beneficiadas por programas sociais de habitação. “Portanto, o governo tem uma imensa oportunidade, pois a expectativa é alta. O mercado está ‘parado’ aguardando”, afirma o sócio proprietário da Brain.
Nesse grupo, o que incentiva a próxima compra é a metragem insuficiente do imóvel atual e a necessidade de melhores estruturas nas áreas de lazer e de vagas de garagem. “O desejo em melhorar a situação atual é inerente à natureza humana. As aspirações dos entrevistados estão na Pirâmide da Hierarquia das Necessidades (Pirâmide de Maslow). Em resumo, quando satisfeita uma série de necessidades, as pessoas aspirarão à categoria de desejos seguinte. Sob esta ótica, é natural a demanda”, afirma Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e especialista em negociações estratégicas imobiliárias.
Para essa faixa de pessoas que deseja uma segunda compra, mais importante do que a proximidade com o centro da cidade é a mobilidade por meio de transporte público e a segurança do local onde se vive. “O mercado deve saber escolher bem os locais e buscar melhorias dos imóveis, como os minimercados dentro do empreendimento, espaços de ‘lockers’, armários e de lazer, que são fundamentais para esse público porque permitem a segurança de seus filhos”, explica Araújo.
Obstáculos atuais
Entre as famílias que já possuem imóvel do programa MCMV, existe alta demanda latente por troca de imóveis, mas elas não conseguem trocá-los segundo as regras atuais. O estudo revelou também que existem muitas dúvidas sobre as diretrizes do programa. “O que significa que, talvez uma das principais recomendações ao governo seja publicizar muito o Minha Casa Minha Vida nesse momento”, afirma Araújo.
Uma descoberta da pesquisa é que a maior dificuldade dos beneficiários do programa é conjugar o pagamento das parcelas do financiamento com as despesas como faculdades e aluguéis. “Cabe cogitar o congelamento do valor das parcelas do MCMV durante o período de obras. Certamente, essa perda precisará ser recuperada em um segundo momento, mas pode significar a previsibilidade necessária aos adquirentes para aquele momento. Por outro lado, é fundamental que os beneficiários mantenham um rigoroso controle do seu orçamento buscando sempre que possível o incremento da renda”, sugere o sócio do PMMF Advogados.
Para Tribioli, a renda da população não consegue acompanhar todas as altas e tudo o que é cobrado na compra da casa própria. “Um dos maiores problemas no país é a taxa de juros, que atrapalha toda movimentação econômica. O dinheiro fica caro, os financiamentos ficam altos e, além de tudo, tem a inflação que corrói o poder de compra”, afirma.
Outro problema analisado pelo levantamento é o prazo de quitação. “Não poder quitar o pagamento antes do período do financiamento acabar é o principal problema do programa”, afirma Aparecida. O prazo mínimo de cinco anos para quitação do financiamento é o principal motivo que impede os participantes atuais de comprarem um novo imóvel.
Dessa maneira, os entrevistados pretendem aguardar esse prazo para vender o imóvel atual e dar entrada em um novo empreendimento, de preferência pelo próprio programa. Eles sugerem que o programa dê oportunidades para que esse público possa melhorar a moradia, facilitando a quitação do imóvel atual e possibilitando um novo financiamento.
“Em relação ao tempo obrigatório para uma possível revenda ou quitação, acredito que poderia ter algumas mudanças. Se o foco do MCMV é o déficit habitacional, isso deve ser a prioridade do programa. Reformular algumas regras da habitação social para a compra do segundo imóvel, mesmo que por outra linha de crédito, pode ser uma alternativa para movimentar a roda econômica, daria oportunidade para outras famílias iniciarem a jornada da casa própria e, para aquelas que desejam upgrade, o programa continuaria incentivando o sonho da moradia ideal”, recomenda Tribioli.
Conclusões do estudo
Há portanto, forte demanda, tanto para o primeiro imóvel quanto para a sua troca. De acordo com o estudo, o problema nunca foi de demanda, mas de oferta. A eventual revisão de regras de segundo imóvel pode gerar ampliação imediata de oferta e ampliar o mercado habitacional.
“Como a população brasileira esta imaginando que o novo governo vai ‘dinamizar’ o programa, a própria ‘ignorância’ do programa é uma oportunidade. Sugerimos que haja maior divulgação das novas regras do programa com linguagem simplificada e explicando de forma didática conceitos de subsídio, valores máximos financiados, diferenças por faixa de renda, onde se cadastrar, entre outras informações”, sugere a pesquisa.
“Sanar o déficit habitacional é uma questão de extrema urgência para o país, pois estamos falando de dignidade”, defende o CEO da Neoin. Se depender de Aparecida, isso deveria ocorrer: “Recomendaria muito o programa, pois ele ajuda demais. É a realização de um sonho para muitas pessoas”.
