13/06/2014 - 20:00
Situada ao lado do shopping Eldorado e próxima à avenida Faria Lima, novo coração financeiro paulista, a Eldorado Business Tower é um edifício corporativo imponente. Seus 33 andares oferecem mais de 60 mil metros quadrados de área disponível para locação para empresas. A localização privilegiada faz com que o interessado em comprar um pedaço do prédio tenha de desembolsar entre R$ 20 mil e R$ 25 mil pelo metro quadrado. No entanto, no fim de maio, era possível comprar esse mesmo metro quadrado pagando cerca de R$ 10 mil.
Um cálculo parecido ocorria com a Torre Almirante, um dos edifícios corporativos mais valorizados do Rio de Janeiro. A receita para isso era investir em uma das cotas do fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office, que possui quatro andares do prédio, entre outros ativos que formam seu patrimônio de R$ 3,2 bilhões. Da mesma forma que diversas carteiras imobiliárias, o Corporate Office – lançado pela empresa de gestão de ativos imobiliários Brazilian Capital e anteriormente chamado BC Fund – sofreu uma desvalorização em suas cotas.
“Há muitos fundos com ativos de primeiríssima linha que estão sendo negociados em bolsa com descontos de até 25% sobre o valor dos imóveis em que investem”, diz o consultor paulista Sérgio Belleza, especialista no setor. A explicação para esse desvio é matemática. Atualmente, há cerca de 240 fundos imobiliários abertos, com um patrimônio de R$ 56 bilhões. Desse total, 170 têm cotas negociadas em bolsa. Muitos deles foram lançados entre 2009 e 2011, destinados a pessoas físicas, como uma alternativa para a queda dos juros.
“O que atraiu os investidores foi a isenção fiscal, que já garantia uma vantagem de 20% sobre a rentabilidade das carteiras de renda fixa tradicionais”, diz o economista paulista Vitor Bidetti, fundador da Brazilian Real Estate Investment (Brei), gestora especializada em fundos imobiliários. Estruturados em um momento de juros em baixa, esses investimentos garantiam uma rentabilidade entre 8% e 10% ao ano, que superava a inflação e também os juros de mercado. No entanto, quando o Banco Central (BC) começou a elevar a taxa Selic a partir do início de 2012, os investidores perceberam que os fundos cujas cotas haviam comprado tinham, subitamente, deixado de ser competitivos.
“Isso disparou vendas generalizadas pelo mercado, o que derrubou as cotas de diversos fundos, mesmo aqueles cuja rentabilidade não foi afetada diretamente pela elevação dos juros”, diz Bidetti. O índice Ifix, que mede a variação das cotas dos fundos imobiliários, subiu até fevereiro de 2013 para devolver os ganhos nos meses seguintes. De olho nessas distorções do mercado, a recém-lançada gestora de Bidetti – que trabalhou na Brazilian Capital ao lado do fundador Fábio de Araújo Nogueira, um dos principais pioneiros do setor, até a venda para o BTG Pactual, em 2011 – está estudando dois produtos imobiliários.
Um deles é um fundo de fundos, dedicado a comprar cotas depreciadas e esperar que os preços voltem a patamares razoáveis. O outro é destinado a sustentar incorporações de construtoras, que pretende investir em imóveis desde as fundações. “Essas estratégias cobrem todas as oportunidades atualmente existentes no mercado, desde o investimento em busca de renda até a aplicação visando ganhos de capital com a valorização dos imóveis”, diz ele. A meta, quando o fundo estiver pronto para vir ao mercado, é captar até R$ 500 milhões. Como aproveitar essas oportunidades? Há duas estratégias possíveis. A mais segura é investir em carteiras que garantem o pagamento mensal ou trimestral de uma rentabilidade, os chamados fundos de renda.
Algumas investem diretamente em imóveis alugados e outras, em títulos financeiros como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCI). O potencial de ganho é menor, mas é mais garantido. “O investidor deve preferir fundos que investem em bons edifícios corporativos e em shopping centers e evitar os que aplicam em apenas um único imóvel, pois isso eleva o risco”, diz Belleza. É importante notar que essas cotas oscilam pouco. Ou seja, o investidor que sair correndo para aplicar no fundo corporativo do BTG não deverá ver um crescimento súbito do seu dinheiro.
Procurado, o BTG não concedeu entrevista. A segunda estratégia, mais arriscada, é preferir fundos que compram e vendem imóveis visando a valorização ou que aplicam em edifícios a serem incorporados. “O investidor de alta renda sempre quer atuar como incorporador, comprando um terreno e erguendo um imóvel para revenda ou locação, mas ele não tem conhecimento técnico para isso”, diz Bidetti. “Se aplicar em um fundo com esse perfil, o investidor estará, indiretamente, contratando um especialista e evitando o trabalho de acompanhar uma obra.”
