15/10/2008 - 7:00
É DIFÍCIL PERCORRER O interior de São Paulo sem encontrar um loteamento com a placa da Scopel Desenvolvimento Urbano. A empresa, fundada por Antonio Scopel, já fincou sua bandeira em 54 municípios, comercializando um total de 80 milhões de metros quadrados de lotes urbanizados, área suficiente para abrigar uma população de 350 mil habitantes. Até dezembro deste ano, outros 20 empreendimentos serão colocados no mercado, totalizando um Valor Geral de Vendas de R$ 400 milhões. O número é 300% maior em relação ao obtido em 2007. Levando-se em conta o total contratado para o período 2008-2010, o banco de terrenos (land bank) deverá gerar R$ 3 bilhões. “Em apenas três anos vamos lançar mais empreendimentos do que nos 42 anos de história da companhia”, diz Eduardo Scopel, sócio e diretor de vendas da Scopel. A mudança de patamar é resultado de um projeto iniciado no ano passado, quando a família vendeu 60% das ações para o Carlyle Group, um dos maiores fundos de private equity dos Estados Unidos. A transação rendeu US$ 80 milhões e ampliou sobremaneira o poder de fogo da Scopel, abrindo espaço para novas fontes de financiamento. Um exemplo disso foi o recém-assinado acordo de securitização de recebíveis com a Brazilian Securities, no valor de R$ 350 milhões. Mas, afinal, a que se deve o sucesso da Scopel? Uma das explicações está no fato de a empresa ter sido uma das primeiras a apostar, em larga escala, nas faixas mais baixas da pirâmide social. As classes C e D respondem por 60% dos negócios da corporação.
Associação com o fundo americano Carlyle Group representou uma injeção de US$ 80 milhões no caixa da Scopel
Para seduzir o povão, a Scopel foi além do básico, tanto no caso da infra- estrutura (asfalto, iluminação, esgoto, escolas e creches, por exemplo) quanto no de equipamentos de lazer: quadra poliesportiva, piscina, praças e um rico projeto paisagístico. A inspiração vem das Edge Cities, os bairros planejados construídos nas periferias de grandes cidades dos Estados Unidos e da Europa, que Eduardo Scopel conheceu no final da década de 1980. “Acreditei que o modelo teria grandes chances de prosperar também no Brasil”, recorda. A percepção estava correta. “O ritmo de vendas cresceu de tal forma que chegamos a comercializar 300 lotes em apenas um final de semana”, completa ele. “Há muito tempo que o preço deixou de ser o único atrativo para os integrantes das camadas populares”, opina Luiz Paulo Pompéia, presidente da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, especializada em mercado imobiliário.
O bom desempenho da Scopel também pode ser creditado ao fato de a companhia jamais empatar capital próprio nos empreendimentos. Em geral, as áreas usadas para loteamento pertencem a terceiros, cuja remuneração acontece ao longo do contrato, à medida que os compradores quitam as prestações. Além disso, a Scopel funciona como o agente financeiro da operação. A combinação de prestações reduzidas (a partir de R$ 380) e pouca exigência para aprovar o cadastro funciona como um potente atrativo para trabalhadores autônomos. Contingente que dificilmente conseguiria ver seus cadastros aprovados pelo sistema bancário. Apesar disso, a taxa de inadimplência é quase desprezível: 0,5%. Em tempos de crise do subprime nos Estados Unidos, provocada justamente pelo frouxo controle na concessão de crédito imobiliário, essa política embute alguns riscos. Scopel garante que seus contratos, que trazem mecanismos de retomada dos imóveis em caso de inadimplência e a possibilidade de uma rápida renegociação com os devedores, ajudam a minimizá-los. “Até hoje, só tivemos de ingressar com quatro ações de reintegração de posse”, destaca Scopel.
