24/02/2023 - 11:41
No meio de uma chuva de demandas de bancos e pequenos empreendedores, devendo R$43 bilhões e em recuperação judicial, a Americanas SA segue em jornada para quitar o que deve. Ou pelo menos, é isso que deveria fazer de acordo com a legislação, ou seja, não fugir de sua responsabilidade com quem está devendo. Um desses credores é o setor imobiliário: a varejista já anunciou que não pagará os aluguéis de shoppings onde fixou lojas.
“Presente em inúmeras praças, para viabilizar sua ampla abrangência, a empresa aluga seus canais de venda (que incluem lojas de rua, em centros comerciais e shoppings), além de seus centros logísticos. Ou seja, ela utiliza propriedades detidas por terceiros, mediante o pagamento de alugueis”, explica Gustavo Moreira, coordenador dos MBAs de Finanças do Ibmec.
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Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)
Em alguns casos, os imóveis utilizados pela Americanas são propriedade de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), conforme explica Moreira. “Os FIIs funcionam como empresas, com CNPJ, que podem possuir um, ou mais imóveis, que são alugados para terceiros. Similar às empresas, os FIIs negociados em bolsa são detidos por investidores que compram e vendem suas cotas (participações) conforme sua expectativa de retorno”, acrescenta.
Fundos imobiliários são tipos de investimento no qual diversas pessoas ‘unem forças’ para investir em imóveis. Em resumo, segundo explica Rafael Zuanazzi, sócio e advogado da Russell Bedford Brasil, existem cinco grandes tipos: (1) Os FIIs de tijolo, que compram os imóveis; (2) os FIIs de papel, que financiam a construção de imóveis; (3) os mistos, que fazem um pouco dos dois, (4) fundos de fundos, que investem em outros fundos imobiliários e (5) FII de desenvolvimento, que são os que melhoram o imóvel e revendem.
Todo fundo tem um site e/ou um relatório público na qual consta todo o portfólio dele. O investidor pode acessar e verificar onde o Fundo investe o valor.
“Em outras palavras, é um fundo de investimento como qualquer outro, mas necessariamente tem como objetivo rentabilizar com imóveis (claro, eles têm regras próprias e o diferenciam de outros tipos de fundos)”, acrescenta Zuanazzi.
Como o rombo e a recuperação judicial da Americanas afetam esses fundos?
Segundo Zuanazzi, o grande impacto se refere ao detalhe dos valores e do tempo de desocupação dos imóveis:
(1) Quando e se os FIIs receberão os valores devidos e, se recebem, em qual quantia;
(2) Retomando os imóveis, o tempo que vai demorar para isso acontecer e o tempo que vai demorar para locar. (Pense na eventual dificuldade de locar um centro de distribuição, são poucas empresas que precisam).
“A Recuperação Judicial deixou investidores apreensivos em virtude do risco de frustrar suas expectativas de retorno”, avalia o professor do Ibmec. Assim, a inquilina (Americanas) pode:
- Ficar inadimplente;
- Propor uma negociação com termos desfavoráveis para os proprietários dos imóveis, que são os FIIs;
- Há o risco da Americanas sair e o imóvel ficar vago até encontrar um novo inquilino (risco da vacância), que afetaria os cotistas (investidores) dos FIIs.
Investidores desses fundos devem ficar em alerta com a Americanas?
Um grande atrativo dos FIIs, segundo o advogado da Russell Bedford Brasil, é seu pagamento (muitas vezes mensal) de dividendos. Com a crise da Americanas e a interrupção dos pagamentos dos aluguéis há, consequentemente, uma diminuição no valor de dividendos distribuído mensalmente.
“O alerta é voltado em duas frentes: (1) ao tempo que vai demorar para os FIIs receberem e se eles vão conseguir de fato recuperar o valor; (2) em caso de retomada do imóvel pelo FII, o tempo que ele vai ficar desocupado.
O que em suma se resume em: diminuição dos dividendos distribuídos até normalização. Assim, o investidor deve estar ciente deste risco”, finaliza.
