12/03/2026 - 7:00
Uma política pública de habitação levou à instalação de uma CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) na Câmara de Vereadores de São Paulo. Isso porque, denúncias apontavam para venda de imóveis classificados como Habitação de Interesse Social – HIS ou Habitação de Mercado Popular – HMP para compradores fora do público-alvo desse tipo de imóvel, criados no Plano Diretor de 2014.
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Esses imóveis têm um incentivo fiscal da prefeitura por meio da isenção – total ou parcial – da outorga onerosa de construção referente a essas unidades. Tanto as HIS como as HMP são destinadas à famílias de baixa renda (ver teto de renda abaixo) e podem ter até uma vaga de garagem. Mas uma HIS tem limite de um banheiro e a HMP de dois.
Em contrapartida, os imóveis HIS e HMP têm um teto de valor de venda, a saber:
- HIS 1: até R$ 266 mil
- HIS 2: até R$ 369,6 mil
- HMP: até R$ 518 mil
Os valores são corrigidos anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Já o comprador também deve se encaixar no teto de renda de:
- Até 3 salários mínimos para HIS 1
- Até 6 salários mínimos para HIS 2
- Até 10 salários mínimos para HMP
Com a explosão do mercado imobiliário em São Paulo, especialmente de imóveis menores, com destaque para os stúdios, muitos dos compradores de imóveis são investidores, para rentabilizar com aluguel, e, boa parte deles, com foco em aluguel por temporada, no modelo AirBnb. E, muitos desses imóveis, foram comprados por esse público, ou seja, disvirtuando a proposta de uma HIS ou HMP.
Até porque, além do teto da renda, existe um limite também para o valor do aluguel desses imóveis. Esse valor deve ser de até 30% das faixas de renda previstas para cada categoria. Ou seja, o investidor que tinha como objetivo a renda locatícia, não poderá aplicar o valor de mercado. Um decreto de maio de 2025 proíbe o uso de habitações sociais para locação de curta estadia tanto para as HIS como para as HMP.
Dados do mercado imobiliário apontam que HIS e HMP são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Já um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.
Publicidade ostensiva
Uma das ações da prefeitura de São Paulo para evitar o processo de compra e venda de imóveis populares fora do critério foi determinar, em dezembro do ano passado, a obrigatoriedade por parte de construtoras e imobiliárias de incluir sinalizações sobre os imóveis, apontando quando são HIS ou HMP.
Um decreto de maio de 2025 já previa a necessidade de as construtoras e imobiliárias incluírem “de forma ostensiva, em todo material técnico e publicitário” a identificação das unidades destinadas à baixa renda. Mas a medida ainda não havia sido regulamentada pela Secretaria Municipal de Habitação – que precisava definir como essa sinalização seria.
Toda propaganda, como cartazes e panfletos, deve conter o alerta. Placas com o aviso, com no mínimo três metros de largura e 1,5 m de altura, também precisam estar nas fachadas da obra ou do estande de vendas. A sinalização ainda é necessária em sites, TVs, redes sociais e plataformas digitais. A fiscalização fica a cargo da subprefeitura onde está o empreendimento, mas qualquer pessoa pode denunciar o descumprimento da norma.
Setor imobiliário no foco
A CPI em São Paulo convocou construtoras e incorporadoras para depoimentos, entre elas grandes nomes do setor como Cyrela, Vitacon, Lavvi e YouInc. Instituições bancárias e de crédito também foram intimadas para prestar esclarecimentos sobre venda, fiscalização e perfil de compradores de unidades HIS e HMP, assim como sobre as condições médias dos financiamentos concedidos, indicação de unidades pagas à vista e financiadas, taxas de juros, além da relação nominal dos adquirentes.
AirBnb, Booking e QuintoAndar convocados
Entre os convocados mais recentes está justamente o AirBnb, maior e mais conhecida plataforma de alugueis por temporada. Em seu depoimento, a diretora de Relações Governamentais da empresa no Brasil, Carla Comarella, afirmou que “o Airbnb faz a conexão entre quem está alugando o imóvel e quem quer alugar. A plataforma gerencia o uso desse imóvel, não o imóvel em si”, e que só a Prefeitura teria a competência para fazer essa verificação, se o imóvel está ou não na categoria de habitação popular.
“A partir do momento em que houver a fiscalização e a comprovação de que aquele anúncio específico ofertado na plataforma é de fato de uma unidade de HIS e a Prefeitura notificar formalmente a empresa, esse anúncio vai ser removido”, declarou.
A plataforma não questiona se o imóvel é ou não uma habitação social ou se o proprietário tem consciência de que essas residências não podem ser usadas em locação de curta duração. A companhia também não solicita a matrícula do imóvel. À CPI, Carla defendeu que a empresa não tem responsabilidade se o imóvel estiver em desacordo com a lei. “O Airbnb não participa do processo de compra, venda, negociação ou intermediação desse imóvel.”
Representando a imobiliária QuintoAndar, Fernanda Pascale, diretora jurídica da plataforma, esclareceu que não atuam no mercado de locação de curta temporada, e que pode intermediar o aluguel ou a venda de habitações sociais, desde que o novo morador do imóvel se enquadre no público-alvo da política.
“A QuintoAndar coloca de antemão as regras de que o proprietário deve fazer a indicação de quaisquer restrições que o imóvel tenha. Cabe ao proprietário fazer essa indicação. Ainda não temos esse ícone (que questiona sobre HIS). É um campo adicional aberto (para que o usuário informe qualquer restrição)”, declarou Fernanda à CPI.
“Hoje esse é um grande desafio no mercado. A QuintoAndar não pede a matrícula do imóvel para locação porque essa não é a prática no setor. Na prática do mercado, em processos de locação, a matrícula não costuma ser verificada”, disse Fernanda.
Caso o proprietário informe que se trata de uma moradia social, é incluído um anexo no contrato explicando as restrições de faixa de renda. “Ficam muito claras quais são as regras da legislação em vigor. A QuintoAndar tem se esforçado bastante para deixar claro para ambas as partes.”
A executiva ainda destacou que o site da empresa tem uma página que avisa sobre todas as obrigações envolvendo HIS e HMP.
Fernanda defendeu que a Prefeitura deveria criar uma lista com o cadastro de todos os imóveis em São Paulo que sejam moradias sociais. Ela apontou que isso facilitaria a checagem de informações e a remoção de eventuais residências irregulares.
Já a participação de um representante da Booking foi adiada para 24 de março devido à viagem.
“A Booking reitera seu pleno compromisso de cooperar com os trabalhos investigativos. Entretanto, o representante legal detentor da expertise técnica e operacional específica necessária para responder os questionamentos desse colegiado encontra-se em cumprimento de agendas inadiáveis fora da sede, assumidas antes do recebimento da notificação (sobre a data do depoimento)”, afirmou a empresa aos vereadores.
CPI investiga irregularidades
A Comissão Parlamentar de Inquérito foi instalada no começo de setembro de 2025 para investigar a produção e comercialização irregular de habitações de interesse social por entidades e empresas que desenvolvem empreendimentos no município de São Paulo. Segundo a Câmara paulistana, a instalação da CPI só foi possível depois de uma determinação do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo).
“Mais de 200 mil unidades foram entregues e o déficit habitacional continua na cidade, ou seja, moradias populares que as construtoras obtiveram benefícios concedidos pelo Poder Executivo que não foram revertidos para quem precisava, a população carente que possui uma renda menor. Os trabalhos começaram hoje, e eu tenho certeza que esta CPI vai investigar muita coisa”, disse Rubinho Nunes (União Brasil), vereador que preside a Comissão.
