07/10/2026 - 13:34
Os FIIs de data centers abrem uma nova frente de financiamento para a infraestrutura digital no Brasil. A AZ Quest Panorama estruturou um fundo para adquirir ativos da Scala, enquanto a Alianza mantém em avaliação a criação de um veículo listado dedicado ao segmento.
As estratégias buscam transformar imóveis e instalações de data centers em fontes de renda por meio de contratos de longo prazo. O avanço ocorre em paralelo ao Redata, regime tributário voltado à atração de investimentos para o setor.
AZ Quest capta R$ 482 milhões para fundo de data centers
O AZ Quest Panorama Data Centers (AZDC) captou R$ 482 milhões na primeira emissão e reuniu mais de 7 mil investidores, conforme as informações apresentadas pela gestora.
O fundo adquire ativos da Scala e os aluga de volta à companhia. A estratégia inclui um data center em Fortaleza e três subestações, com contrato de dez anos e janelas específicas de recompra.
Para Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest Panorama, o modelo acrescenta uma alternativa às fontes de capital já utilizadas pelas empresas, como dívida corporativa e financiamento de projetos.
“A gente traz uma nova fonte de capital, que é usar os ativos imobiliários que elas possuem como forma de financiamento do capital de giro e dos investimentos dessas companhias”, explicou ao InfoMoney.
Remuneração depende do prazo e das condições de recompra
O AZDC foi estruturado como fundo cetipado, com prazo determinado de dez anos. Segundo Freitas, a remuneração prevista parte de IPCA mais 9,5% ao ano, no cenário de permanência até o décimo ano.
Em determinadas hipóteses de recompra antecipada, pode alcançar IPCA mais 10,5% ao ano. Os percentuais correspondem aos cenários descritos pela gestora e dependem do cumprimento das condições da operação.
A proposta é oferecer exposição a ativos existentes, sem investir diretamente no desenvolvimento de um novo data center.
“É um fundo que tem começo, meio e fim”, afirmou Freitas.
A gestora informa que os rendimentos são isentos, enquanto ganhos de capital e amortizações têm tributação de 20%. A isenção dos rendimentos não se estende, portanto, a todos os valores recebidos pelo investidor.
Alianza mantém plano de separar ativos do ALZR11
A Alianza considera transformar sua exposição a data centers em um fundo listado específico. O projeto de separação dos ativos, conhecido como spin-off, permanece condicionado à melhora das condições de mercado.
Fabio Carvalho, sócio da gestora, aponta o nível dos juros e o tamanho crescente dos projetos como obstáculos. Segundo ele, empreendimentos que antes demandavam cerca de R$ 200 milhões passaram a alcançar R$ 700 milhões.
Essa escala dificulta a compra integral por um único fundo. A Alianza avalia formas de participar de projetos maiores sem adquirir a totalidade dos ativos.
O ALZR11, de estratégia multiestratégia, é citado pelo executivo como um veículo com flexibilidade para investir no segmento.
Contratos longos sustentam a tese de renda
Para Carvalho, a duração dos contratos é uma das características centrais dos data centers como ativos imobiliários.
A carteira existente conta com contratos com mais de uma década restante. Novas operações poderiam ser estruturadas com prazos de 15 ou 20 anos, conforme o executivo.
Essa duração favorece o planejamento das receitas, mas a criação de um fundo dedicado ainda depende da viabilidade das aquisições e das condições de financiamento.
Redata amplia perspectiva de investimentos no Brasil
O Redata foi sancionado em setembro de 2026 e prevê incentivos tributários para equipamentos utilizados em data centers. O acesso aos benefícios exige autorização do Ministério da Fazenda e contrapartidas das empresas.
Freitas avalia que o regime, combinado às características energéticas e à posição geopolítica brasileira, pode favorecer projetos destinados ao mercado doméstico e a clientes de outros países.
A Associação Brasileira de Data Centers estima R$ 500 bilhões em investimentos até 2030, com aumento da capacidade instalada de 730 MW para 3,2 GW.
Para os FIIs, a expansão representa uma oportunidade de adquirir ativos com contratos longos. A concretização de novos veículos dependerá do custo de capital, da escala dos projetos e das condições negociadas com os operadores.
Leia mais
SpaceX negocia US$ 40 bilhões para comprar chips da Nvidia para IA
Bitcoin cai abaixo de US$ 83 mil com alta dos juros nos Estados Unidos
Goldman vê Flávio favorito e mercado atento à equipe e ao plano fiscal
CAOA Chery Tiggo 9 chega com sete lugares, tração integral e preços a partir de R$ 249.990
