17/10/2025 - 16:36
O Banco Central (BC) divulgou nesta sexta-feira, 17, uma Nota Técnica em que sugere melhorias nos sistemas de amortização no financiamento imobiliário, por conta das incertezas de um financiamento de imóvel com parcelas atreladas ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor- Amplo), o índice oficial de inflação do país.
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Os problemas derivam do fato de que, enquanto as prestações sobem com o índice de preços, a renda nem sempre acompanha no mesmo ritmo – e essa diferença pode reduzir o dinheiro disponível no orçamento e aumentar o risco de atraso.
As conclusões da Nota Técnica nº 56, elaborada pelo diretor de Regulação do Banco Central, Gilneu Francisco Astolfi Vivan, com colaboração dos departamentos Econômico e de Estatísticas da instituição, apontam que o problema é mais forte entre as famílias de menor renda, que costumam ter pouca margem para absorver variações nas parcelas.
Em períodos de alta da inflação, a diferença entre o reajuste salarial – normalmente anual – e a correção mensal das prestações se amplia, elevando o comprometimento de renda e, em muitos casos, levando à inadimplência.
A Nota Técnica também analisa o comportamento histórico dos contratos imobiliários no Brasil e em outros países. Desde os anos 1970, duas modalidades se destacaram: as hipotecas com taxa ajustável, conhecidas como Variable Rate Mortgages (VRM), e as hipotecas com correção pela inflação, chamadas de Price Level Adjusted Mortgages (PLAM) – modelo utilizado, por exemplo, no Chile.
No caso brasileiro, há uma adaptação do PLAM, em que a Taxa Referencial (TR) corrige os contratos e o saldo da poupança usada como fundo.
Apesar de trazer estabilidade para os bancos, esse sistema limita o rendimento dos investidores e mantém o crédito imobiliário dependente da TR. Em momentos de Selic alta, essa dependência reduz a atratividade da poupança e ameaça a oferta de recursos para o setor.
A nota aponta que atrelar o crédito à inflação seria uma forma de manter o equilíbrio de longo prazo, mas que isso exige um novo modelo de cálculo das parcelas.
Proposta do BC busca previsibilidade
A proposta do estudo consiste em incluir um componente fixo na amortização, chamado de adicional de amortização, que funciona como uma compensação parcial da inflação esperada.
Esse componente reduziria a volatilidade das parcelas e garante que o valor nominal se mantenha mais previsível ao longo do tempo – mesmo que o saldo devedor continue sendo corrigido pelo índice de preços.
Se o adicional for maior que a inflação real, a prestação tende a cair; se for menor, o aumento é limitado à diferença, diluída pelo prazo restante.
Na prática, o método reduz oscilações, antecipa parte da amortização e diminui o total de juros pagos durante o contrato. Simulações do Banco Central indicam que, em contratos de 30 anos com juros reais de 4% ao ano e inflação média de 4%, as parcelas ficariam mais estáveis e o custo total cairia até 34,6% em termos reais no sistema Price, e 24% no Sistema de Amortização Constante (SAC) – modelo de financiamento mais utilizado no Brasil, em que o valor amortizado da dívida é fixo em todas as parcelas, enquanto os juros diminuem ao longo do tempo.
Além disso, o saldo devedor passaria a cair desde a primeira prestação, diferentemente do modelo atual, em que o valor nominal só começa a reduzir após cerca de 250 parcelas.
Outro aspecto abordado é o impacto do modelo em cenários variados de inflação. Mesmo quando o índice oscila entre 2% e 7% ao ano, o método proposto mantém as parcelas mais controladas em comparação ao modelo tradicional.
O estudo também simulou contratos com base em dados brasileiros desde 1999, considerando diferentes formas de definir o adicional – pela média histórica da inflação (5,33% ao ano), pela meta de 1999 (6%) ou pela meta atual (3%) – e concluiu que, em todos os casos, o comportamento das parcelas ficou mais previsível.
O texto ainda destaca que o método proposto pode facilitar a transição entre contratos atrelados à TR e contratos indexados ao IPCA. Nesse caso, o adicional poderia ser definido pela diferença entre as médias históricas dos dois indexadores, estimada em 4,04% ao ano, o que faria com que o novo modelo reproduzisse o comportamento nominal dos contratos antigos.
Por fim, a Nota Técnica 56 sugere a expansão do estudo para outras modalidades de financiamento, como contratos com juros ajustáveis (VRM) ou outros indexadores. Também recomenda a análise de mecanismos adicionais de proteção, como um limite anual para o reajuste das parcelas ou do próprio índice de inflação aplicado.
A publicação da nota ocorreu no mesmo período em que o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciaram novas regras para o uso dos recursos da poupança no crédito para financiamento imobiliário. As medidas devem ampliar a concessão de financiamentos e facilitar o acesso à casa própria, principalmente para famílias que não são atendidas por programas habitacionais, permitindo o uso de diferentes indexadores além da TR.
