10/08/2025 - 7:00
O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) oferece juros significativamente menores do que as opções de financiamento imobiliário até então disponíveis no mercado. O dado torna-se ainda mais relevante já que neste ano ele passou a abarcar famílias com renda de até R$ 12 mil, na faixa conhecida popularmente como “MCMV Classe Média”,
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Planejador financeiro certificado pela Planejar, Marcelo Milech calculou para a IstoÉ Dinheiro que a diferença média de juros em um imóvel de R$ 300 mil financiado pela faixa 3 é de quase quatro pontos percentuais (p.p.). “A diferença se dá pelos subsídios e pelas condições especiais oferecidas pelo programa federal”, explica.
Comparação entre MCMV e financiamento tradicional
| Modalidade de financiamento | Taxa média ao ano | Parcela Inicial | Total Pago | Juros Totais |
| Minha Casa Minha Vida | 8,16% a.a. (máx) | R$ 2.632 | 947.516 | 647.516 |
| Financiamento padrão TR (SBPE) | Entre 11,5% a 12,5% | R$ 3.086 | 1.110.897 | 810.897 |
Conforme mostra a tabela acima, os empréstimos concedidos pelo programa subsidiado do governo atingem, no máximo, 8,16% de juros ao ano.
Já nos empréstimos mais comumente contratados as instituições financeiras utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiar o valor. Nesses casos, a taxa de juros é formada pela remuneração das Cadernetas de Poupança vigente na data de vencimento da parcela mensal, acrescida de uma taxa fixa. O economista calculou assim uma média que fica entre 11,5% e 12,5%.
“Enquanto um financiamento tradicional de R$ 300 mil a 12% ao ano gera uma parcela inicial de R$ 3.086 e um custo total de mais de R$ 1,1 milhão em 30 anos, o mesmo imóvel financiado dentro do Minha Casa Minha Vida (Faixa 3) com taxa de 8,16% resulta em parcelas de R$ 2.632 e custo total R$ 163 mil menor“, afirma Marcelo Milech.
O que avaliar antes de comprar um imóvel
A aquisição de um imóvel compromete o orçamento por um longo período de tempo. Assim, decidir por comprar um bem desta magnitude exige antes uma rigorosa análise prévia. O planejador financeiro e especialista em investimentos Jeff Patzlaff reuniu para a IstoÉ Dinheiro algumas dicas para quem quer seguir neste caminho.
- Análise financeira rigorosa
Avalie todos os aspectos das suas finanças. “É fundamental calcular o endividamento atual, o total das dívidas mensais, inclusive cartão de crédito e empréstimos”, destaca Patzlaff. O valor não deverá exceder 30% da renda bruta da família.
Atente também que, para ingressar no MCMV Classe Média, há um teto de renda bruta que deverá ser cumprido, assim como outras determinações como não estar em cadastros de devedores ou possuir outro imóvel. - Reúna uma entrada
Antes de partir para a compra, o especialista aconselha ainda reunir um valor para servir de entrada. Assim, será possível conseguir parcelas e juros menores.
“É preciso ter uma poupança direcionada, com investimento de curto/médio prazo de fácil liquidez como Tesouro Selic, por exemplo, ou uso de FGTS, que pode ser usado apenas se a pessoa só tem 1 financiamento”, aconselha o especialista. - Defina o valor do imóvel
Estabeleça uma meta de valor de imóvel, considerando qual entrada será possível e o valor das parcelas e do financiamento. “É comum não deixar margem de segurança no orçamento, o que pode gerar inadimplência em caso de imprevistos, redução de renda ou elevação de taxas”, diz o especialista. - Compare opções
“Outro equívoco é não comparar bem as modalidades, muitos tomam o crédito via mercado tradicional sem avaliar o acesso ao MCMV e seus juros mais baixos e prazo maior”, continua Jeff Patzlaff.
Como funciona o Minha Casa, Minha Vida
O MCMV busca democratizar o acesso à moradia, utilizando subsídios governamentais para melhorar as condições de financiamento para famílias de baixa renda e da classe média. O programa possui também uma vertente de assistência social que disponibiliza imóveis sem custo para cidadãos em situação de rua.
Para ser elegível a esses benefícios, a renda mensal familiar do solicitante deve corresponder a uma das quatro faixas de enquadramento estabelecidas:
- Faixa 1: Destinada a famílias com renda de até R$ 2.850. Nesta categoria, o subsídio pode alcançar até 95% do valor total do imóvel.
- Faixa 2: Contempla famílias cuja renda se situa entre R$ 2.850,01 e R$ 4.700. O benefício inclui um subsídio de até R$ 55 mil, somado a taxas de juros reduzidas.
- Faixa 3: Abrange a faixa de renda de R$ 4.700,01 a R$ 8.600. Embora não preveja subsídios diretos, oferece modalidades de financiamento com condições especiais.
- Faixa 4 (MCMV Classe Média): A mais recente, voltada para rendas de R$ 8.000 a R$ 12.000. Para este grupo, as condições incluem taxas de juros nominais de até 10% e um prazo estendido de até 420 meses.
O programa também impõe um limite no valor dos imóveis. Especificamente para a Faixa 4, o valor máximo da propriedade (casa ou apartamento) é de R$ 500 mil, com o montante financiado limitado a R$ 400 mil.
