23/07/2018 - 14:18
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Mérito I, que teve a negociação de suas cotas suspensas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na semana passada por ter característica de pirâmide financeira, nunca gerou caixa decorrente de suas atividades operacionais no setor imobiliário. Na verdade, vinha realizando diversas atividades irregulares para justificar um retorno médio de 1,1% ao mês.
Lançado pela Mérito Desenvolvimento Imobiliário e administrado pela Planner Corretora de Valores, o lucro do investimento, segundo a CVM, provinha da captação de novos cotistas e da cobrança de taxas de ingresso crescentes (atualmente em 20%), muito superiores às praticadas no mercado. Ainda segundo o órgão responsável pela regulação no mercado de capitais, nenhum dos investimentos realizados pelo fundo está operacional, ou seja, gerando retorno financeiro neste momento.
A informação consta do relatório da Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (SIN) que serviu de base para a decisão unânime dos diretores da CVM. O documento foi publicado no site da autarquia na noite de sexta-feira, 20, e volta a apontar características de pirâmide financeira do fundo.
Entenda
No dia 18 de julho, a CVM suspendeu a negociação de cotas do Fundo de Investimento Imobiliários (FII) Mérito Desenvolvimento Imobiliário, administrado pela Planner Corretora de Valores. O órgão identificou atuação irregular do fundo, com características de pirâmide financeira e indícios de fraude.
O fundo existe há quase cinco anos, no entanto ele saltou, em menos de dois anos, de cerca de 300 cotistas para mais de 8 mil, a maior parte investidores individuais. Em fóruns na internet, podem ser observados comentários desde fevereiro de investidores desconfiados de que se tratava de pirâmide.
Investigação
De acordo com as apurações da CVM, a administradora Planner Corretora de Valores e a gestora Mérito Investimentos vinham realizando diversas atividades irregulares para justificar os retornos do investimento. Há indícios de operações simuladas de trocas de ativos e de contabilização dos investimentos realizados acima do valor justo. Ambas as práticas têm características de fraude contábil, segundo a CVM.
Além disso, o Mérito I FII vinha realizando investimentos em Sociedade de Contas de Participação (SCP). As SCPs são veículos de investimento semelhantes às Sociedades de Propósito Específico (SPE), mas com um grau de transparência bem menor. Por isso mesmo, não são elegíveis como investimento para esse tipo de fundo de investimento. No caso do FII, a gestora aparecia em várias pontas da operação, o que diminuía ainda mais a governança do investimento.
‘Desleixo’
Na análise, a área técnica da CVM afirma que tais práticas demonstram “um verdadeiro desleixo estrutural dos responsáveis pelo fundo”. Para eles, a contabilidade não reflete a real situação econômico-financeira. “As práticas contábeis adotadas pelo fundo parecem servir a um propósito diverso”, declara.
A SIN/CVM alerta ainda para o risco à confiabilidade de investidores nos fundos de investimento imobiliários de forma geral. Para o analista da CVM Luiz Alfredo Rangel, causa perplexidade não apenas a distribuição de rendimentos com recursos de taxas de ingresso, mas principalmente o fato de isso ser recorrente, iludindo os investidores quanto aos reais riscos envolvidos no investimento.
O que é
Os fundos imobiliários (FII) são investimentos de renda variável e negociados como ações, mas, em vez de empresas, o aporte é em imóveis. Dentro do fundo, cada investidor tem uma cota correspondente ao montante aplicado, que rende um valor todo mês, daí a semelhança com a renda fixa. Ao dividir o preço da cota pelo valor patrimonial do fundo, é possível se ter uma ideia de quanto as pessoas estão dispostas a investir.
