05/09/2024 - 7:00
A empresa de escritórios compartilhados WeWork tem sido alvo de ações de despejo movidas por fundos de investimentos diferentes. O Rio Bravo Renda Corporativa, o HBR Realty e o Vinci Offices foram à Justiça nos últimos dias para reaver edifícios alugados para a WeWork, sob a justificativa de que os aluguéis não são pagos desde junho.
A situação financeira da empresa no Brasil tem preocupado investidores e inquilinos e chama atenção especialmente porque a matriz da WeWork, localizada em Nova Iorque, já entrou com um pedido de recuperação judicial nos Estados Unidos, aprovado em maio de 2024. Especialistas consultados pelo site IstoÉ Dinheiro acreditam que um processo semelhante pode estar próximo também por aqui.
+Prédio da sede do Quinto Andar administrado pela WeWork é alvo de ação de despejo
Procurada, a WeWork reafirmou que desconhece os processos de ação de despejo anunciados por seus credores. “A empresa segue operando em sua totalidade em todos os prédios no Brasil. Nossas ações temporárias têm o objetivo de acelerar as conversas para chegar a resoluções que sejam do melhor interesse de todo o nosso ecossistema, mutuamente benéficas e que estejam mais bem alinhadas com as condições atuais do mercado”, disse, em nota, sem dar mais detalhes.
O que está acontecendo?
Os primeiros relatos de inadimplência da WeWork começaram a surgir em junho. Na época, os fundos imobiliários Vinci Offices, Santander Renda de Aluguéis, Torre Norte, Rio Bravo Renda Corporativa e Valora Renda Imobiliária avisaram seus cotistas sobre possíveis impactos nos rendimentos.
No final de agosto, começaram a ser noticiados processos de despejo contra a empresa por falta de pagamento de aluguéis. O período de inadimplência das ações corresponde a três meses após junho, intervalo padrão em muitos contratos de aluguel para o início de ações do tipo.
A plataforma de consulta a processos jurídicos JusBrasil informa que há ao menos seis tentativas de evacuação do imóvel contra a WeWork, além de outras três ações de cobrança de aluguel atrasado sem despejo.
“Quando as dívidas começam a se acumular e os pedidos de despejo se tornam público, parece ser um caminho natural”, afirma o economista Gilberto Braga, professor do Ibmec. “Cabe destacar que ela contratou a Alvarez e Marçal como assessora, que é uma empresa especializada em falências e recuperação judicial.”
WeWok é líder do setor no Brasil
Apesar da crise, a WeWork segue a líder do seguimento de escritórios compartilhados no Brasil. Levantamento produzido pela SiilA, plataforma de dados que reúne informações e análises sobre o mercado imobiliário, mostram que a empresa ainda possui a maior área ocupada em relação a seus concorrentes: mais de 153 mil metros quadrados, quantidade superior a soma dos seus quatro principais concorrentes (Regus, Cubo Coworking, VIP Office e GoWork), que é de em torno de 110 mil.
CEO da Siila, Giancarlo Nicastro considera que o modelo de crescimento da empresa foi justamente um dos responsáveis pela atual crise. Segundo o executivo, a WeWork chegou “com uma agressividade na forma de consolidar o mercado muito forte, não só no Brasil como no mundo inteiro”. O primeiro escritório brasileiro foi uma unidade em São Paulo, em 2017.
Antes da pandemia, a empresa alugou uma grande quantidade de pontos no mundo todo para estabelecer seus escritórios compartilhados. Vários pertenciam ao “seguimento premium”, ou seja, tinham aluguéis considerados altos em localizações valorizadas. Além disso, os contratos feitos eram longos, de dez, quinze ou até vinte anos.
“Foi a época de ouro do mercado de escritórios corporativo. [O ano de 2019] Foi a época que a gente bateu a menor taxa de vacância da história”, diz Nicastro. O momento de mercado aquecido tornou-se uma armadilha: no ano seguinte, em 2020, a pandemia derrubaria os aluguéis e a ocupação de imóveis, afetando diretamente a WeWork.
“Se eu fechei um contrato em 2019 e eu fosse fechar esse mesmo contrato em 2021, certamente em 2021 seria um contrato muito melhor?”, explica Nicastro, em referência a queda de preços de aluguéis no período.
Mudanças no mercado e baixa adaptabilidade
“A WeWork navegou desde 2010 com condições muitos favoráveis em termos de captação e de Instalações comerciais. Mas os ventos mudaram”, explica o professor Braga.
O modelo de contratos longos engessou a WeWork em um momento em que era necessário flexibilidade. Mesmo após a pandemia, a ocupação de escritórios corporativos retomou lentamente e ainda não voltou ao mesmo patamar de 2019, conforme os dados apresentados pela SiiLA.
“Agora, [a WeWork] enfrenta uma competição com empresas que conseguiram adaptar seus modelos de negócios com mais agilidade”, afirma o analista de investimentos Gianluca Di Mattina, da Hike Capital. “A empresa está lutando para cumprir suas obrigações financeiras, o que gera incertezas sobre sua sustentabilidade operacional.”
Vai pedir recuperação judicial?
Di Mattina considera muito provável uma recuperação judicial da WeWork para lidar com dificuldades financeiras e dívidas, que segundo o analista já chegam a US$ 19 bilhões. Ele destaca também que as ações de despejo, para além de comprometer a liquidez, impactam a confiança dos investidores e parceiros e colocam em risco a receita operacional da empresa.
O CEO da Siila também considera a recuperação judicial um caminho mais óbvio, especialmente por já ser o percurso escolhido pela matriz estadunidense. “Lá nos Estados Unidos eles perderam alguns espaços, mas continuam fortes”, diz. “Eles tem inquilinos muito fortes, não tem motivo para não sair da crise.”
Atá o final do ano passado, a WeWork informava possuir 32 unidades em oito cidades – São Paulo, Alphaville, São Bernardo do Campo, Osasco, São José dos Campos, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Já com a plataforma Station, contava com uma rede de aproximadamente 500 parceiros, oferecendo espaços de escritório em 120 cidades. Hoje, a empresa diz ter “cerca de 30 unidades” nas oito cidades e 150 cidades cobertas por parceiros, em todos os estados brasileiros.
