10/02/2023 - 0:20
Uma tradição do mercado imobiliário é atrair investidores mais conservadores e que normalmente optam pelo longo prazo. O cenário de juros altos, no entanto, pode ser também o de opções atraentes. Segundo o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, o momento atual se mostra uma grande oportunidade para combinar ganhos reais no longo prazo e, ao mesmo tempo, um pouco de liquidez com a locação. “Entre 2009 e 2019 o investimento em imóveis rendeu, em média, 15,3% ao ano, considerando valorização e ganhos com aluguel”, disse.
Essa é a combinação que precisa entrar na conta. O coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), Alberto Ajzental, reforça a diferença entre a remuneração média da locação comparada a títulos de renda fixa, visto que a Selic está em 13,75% ao ano. “O aluguel traz rendimento médio entre 3,6% a 6% ao ano, baixo quando comparado a outros investimentos”, disse. Em resumo, se a intenção é fazer o dinheiro render apenas com o valor do aluguel, que é uma visão de curto prazo, o imóvel não é a melhor opção. Passa a valer a pena quando a valorização do imóvel entra na conta — o que embute oportunidade de valorização, mas igualmente muitos riscos, como uma região ser degradada rapidamente ou a área ser desapropriada.
Outro motivo que pode fazer esse investimento não ser tão atrativo é a liquidez. De acordo com Ajzental, a venda de um imóvel pode demorar meses ou anos. “É muito mais complicado para você encontrar compradores, principalmente no cenário macroeconômico atual”, disse. Isso significa que esse tipo de investimento não pode ser usado como reserva, algo que preencha a necessidade de uso urgente. Isso do lado do vendedor. Pelo lado do comprador, não ter todo o dinheiro para adquirir a propriedade pode custar muito. “Fazer um financiamento imobiliário para alugar não é algo recomendável”, afirmou Ajzental. “A conta corre o risco de não fechar, com o valor da prestação ficando acima do cobrado no aluguel.” Ou seja, caso a reserva para a compra seja muito aquém do preço do imóvel, pode ser preferível aplicar esse dinheiro e viver de aluguel comparado a arcar com parcelas do financiamento a taxas elevadas. Fazer as contas sempre será decisivo.
“O aluguel de um imóvel traz rendimento médio entre 3,6% e 6% ao ano, o que é baixo comparado a outros investimentos”Alberto Ajzental coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV.
FINANCIAMENTO Se comprar um imóvel financiado pode não ser vantajoso para quem busca rentabilidade com aluguel, essa opção tende a atrair quem procura adquirir o primeiro imóvel. É o que diz o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, Sandro Gamba. “É melhor do que ficar pagando aluguel e juntar dinheiro para comprar algo à vista”, disse. “Pois o dinheiro do aluguel é algo perdido e a prestação do imóvel é uma construção de patrimônio.”
O interessado na casa própria, no entanto, deve estar atento aos riscos e dificuldades enfrentadas pelo crédito imobiliário. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o mercado deve vender 8% a menos em 2023 na comparação com 2022. De acordo com Ajzental, da FGV, a alta de juros é um dos fatores para essa diminuição. “O rendimento da poupança é responsável por 70% da composição das taxas de juros do crédito imobiliário”, afirmou. “Quando a Selic sobe, o rendimento da poupança também avança.” E isso eleva o preço do crédito imobiliário.
Também merece atenção a inflação da construção, que é medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). “Ele até vem desacelerando, mas segue acima da inflação tradicional que é medida pelo IPCA, o que é um problema para o comprador pessoa física”, disse Ajzental. Ainda assim, os especialistas acreditam que o melhor é não adiar a compra, pois as expectativas devem se manter iguais por dois ou três anos.
Para driblar tantas variáveis, Sandro Gamba, do Santander, acredita que o melhor é ter uma quantia razoável da parcela de entrada. “O banco financia até 80% do imóvel. Em uma casa de R$ 1 milhão é necessário ter ao menos R$ 200 mil para a entrada”, afirmou. Já Ajzental calcula um porcentual levemente acima, de 30% do valor do imóvel, para manter uma reserva de emergência. “No caso do imóvel de R$ 1 milhão, ter R$ 300 mil em mãos, dar R$ 200 mil de entrada e os R$ 100 mil restantes guardar para situações como a de um período de desemprego.” Equações, dicas e regras para fazer o sonho da casa própria, ou do imóvel para investimento, não virar um insolúvel pesadelo.
