19/08/2025 - 14:05
A Prefeitura de São Paulo comercializou 94,8 mil títulos no 1º leilão da 6ª distribuição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL). O certame foi realizado nesta terça-feira, 19, de forma online, pela bolsa de valores brasileira, a B3, e era tratado com grande expectativa pelo mercado imobiliário da cidade.
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A arrecadação total para os cofres públicos foi de R$ 1,668 bilhão, a maior já conquistada pela gestão municipal com um negócio do tipo, de acordo com a Prefeitura. No entanto, a expectativa era de uma arrecadação de até R$ 2,9 bilhões. O número de Cepacs de fato vendidos representou 57% dos 164,5 mil disponibilizados.
Os Cepacs permitem às empresas erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Na prática, cada título permite expandir a área construída entre 0,5 e 2,8 metro quadrado. Ao mesmo tempo, ajudam a financiar grandes projetos de revitalização e reestruturação urbana. Na prática, funcionam como uma autorização para construir acima do limite básico permitido pela lei de zoneamento de uma determinada área.
“Esse leilão mostrou que a indústria está com medo, não está essa ansiedade que todo mundo andou publicando por aí”, analisa o diretor de Transações e Negócios Imobiliários da Binswanger Brazil, Sergio Belleza. Entre os motivos apontados para o resultado “morno” do leilão, Belleza aponta o elevado patamar da taxa de juros e a incerteza gerada pelo tarifaço de Donald Trump.
Dentro do município, disputas entre a Justiça e a prefeitura também geraram “intranquilidade”, nas palavras de Belleza. Houve questionamentos do leilão tanto no Tribunal de Contas como no Tribunal de Justiça. A última decisão, que autorizou o certame a ocorrer, foi publicada na véspera.
Disputas jurídicas
No Tribunal de Justiça, a disputa envolveu a Lei da Operação Urbana Faria Lima aprovada pela Câmara em julho de 2024, quando se estabeleceu que os Cepacs utilizados em imóveis próximos a eixos de transporte poderiam construir 30% a mais do que o potencial construtivo da região, sem a necessidade de pagar impostos por isso.
Esse bônus de 30% no potencial construtivo foi questionado pelo Ministério Público, que pediu uma liminar para suspender o seu efeito. Na visão da entidade, o benefício é irregular e pode gerar perda de arrecadação de ao menos R$ 174 milhões para os cofres públicos.
Já a disputa no Tribunal de Contas dizia respeito à manutenção do lance inicial pelas Cepacs em 17,6 mil, valor utilizado no último leilão do tipo, realizado em 2021.
Quem pode adquirir os Cepacs da Faria Lima
Segundo a advogada Giselle Vergal, do escritório b/luz, qualquer interessado com capacidade financeira e conhecimento da dinâmica deste mercado pode participar do leilão. “Os adquirentes podem revendê-los no mercado secundário para construtoras, incorporadoras, investidores institucionais, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e até mesmo pessoas físicas que se interessem em obter para si o direito de construir além dos limites fixados pelo plano diretor”, explica.
O diretor de Transações da consultoria Binswanger, Sérgio Belleza, previa uma concentração da demanda em quem tem a intenção real de lançar empreendimentos e já destacava os riscos do negócio. “Só vai comprar quem realmente tem terreno em vista para incorporação. Quem não tem, dificilmente vai se arriscar”, ressaltou Belleza, lembrando que o preço dos Cepacs já deu um salto no leilão de 2019 e estavam em patamar elevado atualmente.
A Prefeitura de São Paulo, responsável pelo processo, manteve o valor do Cepac em R$ 17,6 mil, como no último leilão, realizado em 2021. Naquela ocasião, foram vendidos 10,3 mil títulos (83% do total), sem ágio, movimentando R$ 183 milhões. Já no leilão anterior, de 2019, houve um pico de procura que fez o valor disparar. Foram vendidos 93 mil títulos, com ágio de 170%, passando de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, e arrecadação de R$ 1,6 bilhão.
Destinação social
O leilão realizado agora pela prefeitura estabeleceu pela primeira vez que os recursos sejam destinados ao Complexo Paraisópolis, com investimentos em habitação popular, infraestrutura e construção de equipamentos públicos.
A prefeitura informou que entre as obras previstas estão a regularização fundiária nas favelas Paraisópolis, Porto Seguro e Jardim Colombo, melhorias na infraestrutura e a implantação de equipamentos culturais e esportivos nessas comunidades.
A prefeitura prevê realizar o leilão de outros 54 mil certificados em outro momento. Ainda não há confirmação sobre se a venda será mantida após o desempenho fraco deste primeiro certame.
(*com informações do Estadão Conteúdo)
