14/06/2006 - 7:00
Bancos de investimento, gestores de fundos imobiliários e outros investidores peso-pesado do mercado de imóveis iniciaram uma disputa silenciosa pelo edifício-sede do BankBoston, em São Paulo, que promete terminar em um leilão milionário. Instituições como Banco Pátria, GP Investimentos, Rio Bravo e Wtorre Engenharia fazem as contas e preparam suas ofertas, confiantes em que o Itaú, que anunciou no mês passado a compra do Boston, decidirá se desfazer do prédio. O negócio pode movimentar mais de R$ 300 milhões.
Inaugurado em abril de 2002, o edifício de 40 mil metros quadrados construído em granito, alumínio, aço inox e vidro pela Hoechtief do Brasil é o ativo mais cobiçado do mercado imobiliário. Une localização privilegiada (em área nobre da Zona Sul), arquitetura arrojada e tecnologia de ponta. Todas as operações nos 28 andares do prédio (com pé direito de 4,20 metros) e três pisos de estacionamento (com 1.200 vagas) contam com supervisão eletrônica 24 horas por dia. Seus 19 elevadores programáveis estão entre os mais ?inteligentes? e rápidos da cidade. E há charmes adicionais, como um auditório com 270 lugares e um hall para exposições de artes plásticas. Jardins com espelhos d?água, riacho com cascata e árvores nativas, como pau-brasil e jequitibás, ocupam 12 mil metros quadrados. ?É um dos melhores prédios comerciais do País?, atesta Lilian Seng, executiva da área de pesquisa da Jones Lang LaSalle.
A soma dessas características catalisa as atenções do setor. ?Nós temos real interesse pelo edifício do Boston?, afirma Ladislau Lancsaricsj, diretor comercial da WTorre. Tradicionalmente focado em construção, o grupo imobiliário criou, no início do ano, uma área para comercialização de empreendimentos corporativos e passou a avaliar a compra de prédios prontos para posteriormente alugá-los a grandes empresas. Lancsaricsj acredita que a construtora levará vantagem sobre seus concorrentes do mundo financeiro, caso o Itaú resolva se desfazer da sede do BankBoston. Como o edifício foi construído para abrigar uma única companhia, o negócio interessará mais a quem tiver potenciais inquilinos interessados no imóvel. E a WTorre, que já construiu prédios sob medida para gigantes como Nestlé, Volkswagen e Carrefour, afirma dispor de uma lista de clientes em busca de um prédio para um só usuário em São Paulo.
É um trunfo, sem dúvida. Mas há quem diga que a engenharia necessária para viabilizar o negócio é financeira e não civil. Dois anos e meio atrás, quando o Boston foi comprado pelo Bank of America, investidores imobiliários tentaram fechar com o banco americano uma operação conhecida como ?sale and lease back?, por um período de 10 anos. Neste tipo de transação, o investidor compra o imóvel e o aluga para o próprio ex-proprietário ? que desimobiliza capital. Na ocasião, a cúpula do Boston dispôs-se a ouvir ofertas de compra do prédio. Ouviu pelo menos uma do Pátria e outra da Rio Bravo, estudou as propostas, mas não fechou o negócio. Há cerca de um ano, o Bank of America decidiu que não venderia o imóvel. Caso o Itaú decida ficar com o edifício, os interessados na compra devem tentar um arranjo semelhante. As negociações devem começar dentro de dois meses, assim que sair o aval do Banco Central para a compra do Boston.
Diante de tamanho interesse, já se especula sobre o valor dessa transação. O BankBoston investiu R$ 370 milhões para construir e decorar o edifício. Mas duvida-se de que esse montante possa ser recuperado. ?O prédio não foi construído para dar lucro, mas para ser uma bandeira do Boston. Não vale nem R$ 200 milhões?, avalia um executivo de uma das empresas que cobiçam o imóvel. Papo de comprador. De acordo com a consultoria Richard Ellis, o metro quadrado de um edifício deste padrão em São Paulo hoje custa entre R$ 60 e R$ 80 para locação. O aluguel do imóvel inteiro, portanto, variaria de R$ 2,4 milhões a R$ 3,2 milhões mensais. Para a venda, o valor ficaria entre R$ 6 mil e R$ 9 mil por metro quadrado. O que colocaria o preço numa faixa que vai de R$ 240 milhões a R$ 360 milhões. Quem comprar o prédio inteiro, porém, certamente terá um bom desconto ? o que deve pôr o valor final mais perto do piso dessa banda.
E o Itaú, o que diz de tudo isso? Diz apenas, e por escrito, que ?não pode se manifestar a respeito de decisões futuras fruto do acordo com o Bank of America Corporation, pois aguarda aprovação do negócio pelo Banco Central?. A aposta dos potenciais compradores, porém, é de que o banco da família Setubal colocará o prédio à venda. Seu argumento mais forte é o de que o edifício está subocupado desde a inauguração ? e a situação deve se agravar com a fusão dos bancos. Uma estimativa de um dos interessados no imóvel sugere que a demissão de um quinto da força de trabalho do Boston pelos novos controladores já seria suficiente para tornar anti-econômica a permanência no prédio. ?E o Itaú vai cortar mais do que isso só no back office (retaguarda operacional)?, calcula um investidor.
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R$ 370 milhões foi quanto o Boston investiu no edifício |
