24/09/2024 - 12:16
A Receita Federal publicou uma nova regulamentação que permite atualizar o valor do seu imóvel até o dia 16 de dezembro sem necessidade de efetuar a venda do bem. Segundo a regra anterior, a mudança no preço ocorreria apenas no momento de transferência de posse.
Quem decidir atualizar o valor do imóvel no prazo estabelecido, poderá contar com uma alíquota menor do imposto de renda sobre ganho de capital, que incide sobre o lucro obtido na comercialização de bens ou direitos. Todavia, terá de pagar este imposto já neste ano.
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A medida busca estimular a arrecadação do governo federal e faz parte das tentativas do Ministério de Fazenda de equilibrar as contas públicas. Em entrevista recente ao programa Bom Dia, Ministro, da Empresa Brasil de Comunicação (EBC), o ministro Fernando Haddad recordou que o país registra saldos negativos desde 2015.
A nova norma terá um prazo limitado até a data informada em dezembro. Após esse período, retorna o modelo de tributação tradicional.
Como vai funcionar
Pessoas físicas que optarem por atualizar o valor de seu imóvel neste ano deverão preencher a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir desta terça-feira, 24, Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
A mudança na cobrança dos impostos ocorreu da maneira que segue:
- Como era pela regra tradicional a tributação para pessoas físicas:
Alíquotas de 15% a 22,5%, conforme valor do imóvel (15% para bens de menos de R$ 5 milhões; 17,5% para R$ 5 milhões até R$ 10 milhões; 20% para imóveis acima de R$ 10 milhões, até R$ 30 milhões; 22,5% para imóveis com valor acima de R$ 30 milhões). - Como fica pela nova regra a tributação para pessoas físicas:
Alíquota fixa de 4%
Para pessoas jurídicas, a tributação é diferente:
- Como era pela regra tradicional a tributação para pessoas jurídicas:
Alíquota de 15% sobre os valores de Imposto de Renda, que pode ter aumentar 10% conforme tamanho da companhia
9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) - Como fica pela nova regra a tributação para pessoas físicas:
Alíquota fixa de 6% do Imposto de Renda
4% de CSLL
É vantajoso antecipar o reajuste do valor do imóvel?
Existem alguns aspectos a se analisar antes de optar por fazer a sua Dabim. O primeiro deles é a data de aquisição do imóvel, já que compras realizadas entre 1970 e 1988 já contam com isenção no imposto no momento de venda.
Busque ainda saber se o imóvel de fato é mais caro hoje do que o atual valor declarado no Imposto de Renda. “Se tem uma valorização muito grande de mercado em relação ao custo da declaração de imposto de renda compensa para essa pessoa”, afirma o advogado Georgios Anastassiadis, sócio do Gaia Silva Gaede Advogados.
Outro ponto a ser avaliado é se há planos de vender o imóvel no futuro. Como o imposto é cobrado normalmente apenas em casos de venda, adiantar a valorização de um imóvel que não será transacionado equivale a pagar um imposto cujo pagamento não seria necessário.
Caso você planeje vender o imóvel para comprar outro em seguida, o desconto do imposto da nova norma tampouco será útil pois já existe uma isenção para estes casos. Quem usa o dinheiro da venda de uma propriedade na aquisição de uma nova em menos de 180 dias já não paga a taxa. A renúncia fiscal nestes casos no entanto só pode ser aproveitada uma vez a cada cinco anos.
Também é preciso observar se há uma expectativa de valorização contínua do imóvel. “Se for uma valorização que é atual, mas que ele pode desvalorizar, aí eu vou antecipar o imposto que lá na frente não precisaria pagar”, afirma Anastassiadis.
Caso os três pontos acima indiquem vantagem no reajuste antecipado, ainda é preciso considerar se há dinheiro para pagar a alíquota do tributo dentro do prazo até 15 de dezembro. “O pagamento do imposto também deve ser realizado dentro desse período”, afirma a advogada da Comissão de Direito Tributário da OAB de Ribeirão Preto/SP, Salwa Nessrallah.
É importante avaliar quando o imóvel será vendido, já que o imposto sobre o ganho de capital no momento de venda terá um desconto progressivo a partir do momento de autorização da Dabim. “O percentual [de desconto] aplicado no cálculo do ganho de capital aumenta com o tempo: inicia em 0% se a venda ocorrer em até 3 anos e chega a 100% após 15 anos”, explica o sócio do VNP Advogados, Juan Manuel Calonge Mendez.
“Assim, quem vender o imóvel em até 3 anos pagará 4% na atualização e, posteriormente, 15% sobre o ganho de capital, resultando em uma alíquota efetiva de 19%”, exemplifica Mendez. O valor seria então inclusive maior do que os 15% de imposto da regra tradicional sobre um imóvel de até R$ 5 milhões.
O ideal assim é que a venda seja feita após 15 anos, quando a alíquota do imposto de ganho de capital estará zerada. Desta forma, a única taxa paga será os 4% da Dabim neste 2024.
