03/11/2025 - 18:24
A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 marcaram um profundo redesenho do sistema tributário brasileiro. Embora o foco principal tenha sido a tributação sobre o consumo, as holdings imobiliárias – pessoas jurídicas constituídas para centralizar a gestão e a sucessão de bens – foram diretamente impactadas.
Atualmente, as holdings optantes pelo lucro presumido, regime preferencial para locação, estão sujeitas a uma tributação efetiva total de 14,53% sobre a receita de aluguéis, incluindo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, sendo que estes dois últimos compõem 3,65% da carga total.
Com a reforma tributária, o PIS e a COFINS serão substituídos pelo IBS/CBS. Embora a alíquota padrão seja estimada entre 26,5% e 28%, a Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu uma redução de 70% nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, resultando em uma alíquota efetiva entre 7,95% e 8,4% sobre o valor do aluguel. Assim, a tributação total sobre as receitas de aluguel na holding será entre 18,83% e 19%.
Além disso, as operações de venda de bens imóveis também passarão a sofrer a incidência do IBS/CBS com uma redução de 50% da alíquota padrão. Atualmente, a tributação sobre a venda de imóveis nas holdings, como receita operacional, é de aproximadamente 6,73%; porém, após a reforma, além do IRPJ e da CSLL, incidirá o IBS/CBS, gerando uma tributação efetiva total de aproximadamente 16,58%.
É importante mencionar, ainda, que as distribuições de lucros das holdings para os sócios poderão passar a sofrer uma tributação de IRPF de até 10%, caso o Projeto de Lei nº 1.087/2025 seja aprovado.
Nota-se, contudo, que, apesar da complexidade e do aumento do impacto tributário, a utilização da holding imobiliária continuará sendo vantajosa e a reforma tributária, paradoxalmente, pode acentuar a diferença em relação à pessoa física.
Isso porque, a pessoa física que atinge critérios de habitualidade (mais de três imóveis alugados e receita superior a R$ 240.000,00 anuais, ou um imóvel com receita acima de R$ 288.000,00) passará a recolher, cumulativamente, o IRPF (alíquota máxima de 27,5%) e o novo IBS/CBS (8,4%), resultando em uma tributação total de 36% sobre os aluguéis.
Diante disso, ao se comparar a carga máxima da pessoa jurídica (cerca de 19%), acrescida com a eventual tributação de até 10% de IRPF sobre os lucros, com a da pessoa física (cerca de 36%), a holding se apresenta como a estrutura mais vantajosa para grandes investidores e locadores habituais.
Além disso, a holding também é um relevante instrumento para planejamento sucessório, com a possibilidade de transferência de quotas por meio da doação com reserva de usufruto, evitando-se os custos, morosidade e conflitos do inventário judicial.
Por outro lado, em que pesem os aspectos mencionados anteriormente, a reforma tributária gera também um novo custo oculto aos sócios que utilizam gratuitamente ativos da holding, como a residência familiar e imóveis de veraneio.
No âmbito da holding, o IBS/CBS têm como fato gerador o “fornecimento” de bens e serviços, conceito que inclui a “cessão ou disponibilização de bens a título gratuito”. Dessa maneira, a holding será obrigada a recolher o IBS/CBS sobre o valor de um aluguel presumido, mesmo sem gerar receita efetiva.
Já no âmbito do sócio, a reforma cria o ambiente para a fiscalização rigorosa do artigo 41, §1º do RIR/2018, que considera o uso gratuito de um imóvel de terceiro como rendimento tributável presumido. Esse rendimento é fixado em 10% do valor venal do imóvel ao ano, sobre o qual incide o IRPF progressivo (até 27,5%).
Ademais, com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), também chamado de “CPF dos Imóveis”, a Receita Federal poderá cruzar informações do endereço de residência do sócio e a propriedade da holding, cobrando-se, a partir destes dados, a tributação acima mencionada.
Assim, a carga combinada de IBS/CBS na pessoa jurídica e do IRPF no sócio sobre o uso gratuito de um imóvel de alto valor pode gerar um custo tributário anual substancial, comprometendo a própria lógica de manter o ativo na holding.
Desta maneira, para mitigar o risco de dupla oneração sobre o uso gratuito, as famílias devem formalizar a relação com a holding, estabelecendo um contrato de aluguel com valor de mercado, eliminando a presunção de gratuidade e afastando o risco de cobrança do IRPF presumido no sócio e de IBS/CBS na pessoa jurídica sobre a base ficta.
Alternativamente, também é possível manter na holding somente a nua-propriedade dos imóveis, permanecendo com o sócio o usufruto destes bens com finalidade de uso próprio. De todo modo, embora seja possível afastar a incidência de IBS/CBS e IRPF, a adoção dessa estrutura deve levar em consideração as particularidades de cada caso concreto, principalmente a eventual incidência de ITCMD e a redução de liquidez do imóvel.
Em resumo, a utilização da holding imobiliária não deixou de ser vantajosa, principalmente para grandes investidores e locadores habituais, mas sua eficácia dependerá de uma análise mais detalhada e customizada.
Assim, é de extrema importância que os contribuintes analisem a sua situação específica para a adoção de um planejamento patrimonial e sucessório que envolva a utilização de holdings imobiliárias ou revisem as estruturas já existentes, bem como adotem uma governança profissional para garantir a conformidade com as novas regras tributárias que estão por vir.
*Heitor Cesar Ribeiro é sócio da área tributária no escritório Gaia Silva Gaede Advogados, em São Paulo
