24/11/2025 - 15:38
A disputa pelo comando do Riviera Park Hotel, o maior complexo hoteleiro de Caldas Novas, transformou-se em um conflito aberto que se desenrola tanto nos tribunais quanto dentro do próprio condomínio. De um lado, cerca de 400 proprietários representados pela WAM, administradora oficial, defendem o pool hoteleiro previsto na convenção. De outro, um grupo de proprietários e corretores articula o que vem sendo abertamente chamado por muitos condôminos de “pool pirata”, esquema de comercialização clandestina de diárias que desvia hóspedes do sistema oficial e que já é alvo de ações cíveis, notícias-crime e investigações por falsidade ideológica e estelionato. No meio desse embate, turistas atraídos por preços mais baixos acabam sem saber envolvidos em operações irregulares, com risco real de ficarem sem hospedagem.
O pool hoteleiro é um arranjo coletivo no qual proprietários entregam suas unidades a uma administradora que opera o empreendimento como hotel. Em vez de depender da ocupação isolada de cada apartamento, os donos recebem remuneração conforme o desempenho do conjunto. É um modelo que impulsionou destinos turísticos desde os anos 1990, e Caldas Novas tornou-se um dos exemplos mais sólidos desse formato.
A lógica, porém, passou a ser tensionada com a expansão de plataformas como Airbnb e Booking, que incentivaram alguns proprietários a desvirtuar a autorização de uso para “convidados”, originalmente criada apenas para cessões gratuitas. O instrumento acabou sendo utilizado como porta de entrada para um mercado paralelo de diárias vendido como “empréstimo entre amigos”.
A disputa jurídica já soma 165 ações movidas por integrantes do pool clandestino para tentar liberar a atividade ou anular atos do condomínio. Segundo a administradora, há mais de 60 decisões judiciais ativas proibindo que cerca de 280 apartamentos continuem comercializando hospedagens fora do sistema oficial. “Nosso objetivo é resgatar a ordem e a isonomia entre os condôminos que respeitam a convenção”, afirma Lucas Fiuza, CEO da WAM. “Os atuantes do pool paralelo preferem tentar nos destituir para seguir violando a regra do que propor mudanças pela via legal.”
Oferecendo preços muito inferiores aos valores oficiais, o pool pirata mudou a dinâmica e o perfil do público que frequenta o Riviera. Há inúmeros relatos de hóspedes “convidados” que realizam churrascos clandestinos dentro das habitações, desrespeito a funcionários e até episódios de violência física. Na noite do último sábado (23/11), uma briga de casal terminou em uma facada superficial desferida pela mulher, que posteriormente admitiu ter pago pela hospedagem por meio do pool pirata.
As decisões judiciais reafirmam o artigo 8º da convenção, que proíbe qualquer modelo concorrente ao pool oficial, e reconhecem a legitimidade do condomínio para barrar a entrada de hóspedes que se apresentam como “convidados”, mas que pagaram pelas diárias. Em paralelo, cresce o volume de notícias-crime e representações ao Ministério Público envolvendo os principais articuladores do esquema, entre eles o advogado Paulo César Rodrigues de Faria, a proprietária Mirta Bernadete Klein Gregory e os corretores Wesley Ronny e Kelly França, que utilizam plataformas digitais para comercializar unidades fora das regras condominiais.
Por que o pool paralelo é proibido
O Riviera Park Hotel é um condomínio hoteleiro com 780 apartamentos. A convenção determina que a locação de curta temporada seja feita exclusivamente pelo pool oficial, que centraliza reservas, check-in, limpeza, manutenção, emissão de notas fiscais e recolhimento de tributos. Para tentar conter irregularidades, o condomínio instituiu a “Autorização de uso para fins não comerciais”, que deve ser assinada quando um proprietário cede a unidade gratuitamente a familiares ou amigos. O documento afirma que “não houve comercialização de diárias de hospedagem” e alerta que falsidade nas declarações pode gerar responsabilização civil e criminal.
Mas esse formulário se tornou alvo de fraude. Operadores do pool paralelo passaram a exigir que hóspedes assinassem autorizações afirmando que não pagaram pela estadia, enquanto o pagamento era feito por fora, via PIX ou cartão.
A articulação do pool paralelo
No centro da articulação política está o advogado Paulo César Rodrigues de Faria, que se apresenta como presidente da Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Condomínio Riviera Park (Apracorp) e como proprietário da unidade 1231. Documentos judiciais mostram, no entanto, que a unidade está registrada em nome de Saulo Rhamisther Alves Sanches. Durante meses, Faria ajuizou ações representando Saulo como dono do imóvel, antes de passar a se declarar proprietário em ação movida em nome próprio — mudança que gerou representações por falsidade ideológica.
Outra notícia-crime indica que Faria alternava a identidade do proprietário para burlar a distribuição de processos no Tribunal de Justiça de Goiás, investigação atualmente em fase preliminar. Ele também é alvo de queixa-crime por liderar manifestações com acusações falsas contra a administradora e incentivar o descumprimento da convenção.
A proprietária Mirta Bernadete Klein Gregory também figura no centro das denúncias. Depois de tentar liberar o pool paralelo na Justiça e desistir da ação, tornou-se alvo de representação que aponta indícios de que instruía hóspedes a assinarem declarações falsas negando pagamento pela hospedagem. O Ministério Público investiga a prática de estelionato e falsidade ideológica.
Corretagem clandestina
Outro personagem importante é Wesley Ronny, da RCNT Turismo, conhecido por intermediar diárias de dezenas de unidades. Embora declare ser proprietário da unidade 353, o condomínio estima que ele comercialize mais de 50 apartamentos de terceiros, todos fora do sistema oficial. Mesmo proibido por decisão judicial, Ronny continuou ofertando hospedagens, reforçando a percepção de que não se trata apenas de um conflito entre donos de apartamentos, mas de um esquema estruturado que opera mesmo diante de ordens judiciais.
A dimensão humana do problema fica evidente no caso da corretora Kelly França, que alugou o apartamento 1159 para o turista Murilo Martins Pereira. Após coletar todos os dados da família, enviou o formulário “não comercial” para assinatura. Às vésperas do check-in, orientou: “Informem na recepção que estão hospedados como meus convidados.” Quando a auditoria do hotel exigiu comprovante de pagamento, Murilo pediu instruções e recebeu o áudio: “Murilo, não mostra nada pra eles, tá? Fala que é meu convidado.” A unidade 1159 já estava proibida judicialmente de comercializar diárias paralelas.
Assim como Pereira, diversos hóspedes apresentaram comprovantes de pagamento a operadores paralelos após assinarem formulários como “convidados”. Para evitar que famílias ficassem sem hospedagem, especialmente com crianças, a administradora afirma ter acolhido parte deles em outros hotéis da rede sem custo adicional.
A reportagem tentou contato com Paulo César Rodrigues de Faria, Mirta Bernadete Klein Gregory, Wesley Ronny e Kelly França. Até o fechamento deste texto, nenhum deles respondeu ao pedido de entrevista ou às perguntas enviadas por WhatsApp. A equipe permanece à disposição para ouvi-los a qualquer momento.
A resposta da WAM
Em posicionamento oficial, a WAM afirma que a crise não diz respeito ao direito de propriedade, mas às reiteradas violações das regras de convivência e da função social do empreendimento. Para a administradora, o pool paralelo usa a estrutura do hotel de forma irregular, gera superlotação, queda de qualidade e riscos de segurança, além de se apropriar de recursos destinados ao caixa comum. A empresa também contesta a narrativa de má gestão, dizendo que todas as contas foram aprovadas em assembleia e que apenas o orçamento de 2025 foi rejeitado, por um voto, em um boicote do grupo que lidera o pool paralelo.
O condomínio destaca que opera com emissão de notas fiscais e recolhimento de impostos, enquanto o pool clandestino não recolhe tributos, provoca concorrência desleal e gera prejuízo aos proprietários que atuam dentro da legalidade.
