07/06/2013 - 21:00
Com 120,1 metros de altura, o L’Essence Jardins é um dos maiores edifícios residenciais do Brasil. Em estilo neoclássico, o empreendimento foi projetado pelo arquiteto paulistano Itamar Berezin e está localizado no Jardim América, região nobre de São Paulo. Possui 35 andares e 31 apartamentos com aproximadamente 890 metros quadrados de área construída, além de duas coberturas duplex, nos últimos andares, com cerca de 1.200 m² de área total cada uma. Na internet, uma delas aparece disponível para a venda por R$ 65 milhões. A outra foi negociada, há cerca de dois meses, por R$ 80 milhões, ou equivalente a mais de R$ 65 mil o metro quadrado.
“É o preço que se paga pela segurança e pela exclusividade de viver em um dos endereços mais nobres da cidade”, afirma um corretor acostumado a negociar imóveis de alto padrão. Segundo ele, a procura por unidades do gênero ultraluxo é maior do que a oferta, já que os lançamentos nos bairros mais cobiçados pela clientela abonada estão cada vez mais escassos pela falta de terrenos disponíveis. No Rio de Janeiro a situação é parecida. Um apartamento na Vieira Souto, com frente para o mar de Ipanema, região nobre da zona sul carioca, por exemplo, pode sair por R$ 35 milhões. Uma “pechincha” se comparado aos R$ 80 milhões do duplex paulista, certo? Seria, se o apartamento carioca não tivesse a metade do tamanho daquele: 560 m².
No fim das contas, o preço do metro quadrado em ambas as regiões é praticamente o mesmo: mais de R$ 60 mil. De acordo com o belga Frederic Cockenpot, diretor da WhereInRio, imobiliária carioca com foco em empreendimentos de alto padrão, os grandes eventos esportivos que serão sediados pelo País, como Copa do Mundo, em 2014, e os Jogos Olímpicos, em 2016, fizeram disparar o valor do metro quadrado no Brasil, principalmente em regiões turísticas. “Além disso, o número de bilionários no Brasil, dispostos a investir em imóveis de luxo, não para de crescer”, diz Cockenpot. Segundo a pesquisa Wealth Report 2013, da consultoria britânica Knight Frank, o número de bilionários no mundo deve aumentar 85% em dez anos, chegando a 4.076 pessoas.
No Brasil, o crescimento deve ser acima da média global – nada menos de 157%, em 2022, quando serão contabilizados 136 bilionários. “A escassez de terrenos em bairros reconhecidamente nobres das duas capitais, aliada ao aumento da demanda, fez com que o preço do metro quadrado dos apartamentos de altíssimo padrão subisse até 200% em cinco anos”, afirma Conckenpot. Segundo Mauricio Eugenio, sócio-diretor da Elite Brasil Inteligência Imobiliária, nos bairros mais tradicionais do Rio de Janeiro os preços já atingiram um teto. “Em São Paulo, no entanto, se a região ainda permitir algum lançamento, podem haver mais altas”, diz Eugenio. A restrição de espaço não se limita ao eixo Rio-SP.
Ipanema: a escassez de terrenos no bairro da zona Sul do Rio de Janeiro fez com que o preço
do metro quadrado dos apartamentos de altíssimo padrão subisse até 200% em cinco anos
Em Salvador, a João Fortes Engenharia e a MRM Construtora lançam, ainda neste mês, a Mansão Wildberger, que será construída no último terreno da região mais nobre de Salvador, o Corredor da Vitória. A torre, de 40 andares, terá 74 unidades exclusivas e os seis últimos andares serão ocupados por apartamentos com 990 metros quadrados e sete vagas na garagem. O empreendimento deverá alcançar R$ 550 milhões em valor geral de vendas, com metro quadrado em torno de R$ 16 mil. Diante dessa valorização acelerada, uma questão é inevitável: seria a confirmação da existência de uma bolha, que pode explodir se o mercado imobiliário mudar? Tudo indica que não.
Para Ricardo Guedes, diretor de incorporações da JHSF, além da carência de terrenos, o valor dos imóveis no País pode ser explicado pelo elevado custo da construção e do preço dos materiais empregados, além dos equipamentos de alta tecnologia, como elevadores, sistemas de segurança e automação. “Considerando todos esses fatores, os preços são justos e sustentáveis”, afirma. Segundo Guedes, embora os preços dos imóveis de luxo em algumas regiões brasileiras sejam comparados aos de grandes metrópoles, como Londres e Nova York, eles estão aquém do que se observa nessas capitais, onde o metro quadrado ultrapassa os R$ 100 mil em endereços tradicionais. A oferta de apartamentos amplos tende a ficar ainda mais restrita.
Para atender a um maior número de milionários, e driblar a falta de espaço, as construtoras mudaram a metragem dos imóveis, apostando no alto padrão compacto, especialmente para ricos solteiros e casais que não estão interessados em mansões, mas em serviços de luxo. “O mercado deixou de produzir apartamentos grandes e tem se dedicado a atrair o público classe AAA oferecendo excelente localização aliada a um serviço exclusivo”, afirma Eugenio. A mudança, no entanto, não chegou aos preços. “Um apartamento pequeno, mas com bom acabamento e serviços exclusivos, tem o mesmo nível de preço dos suntuosos e gigantescos apartamentos do passado, mas consegue atender muito mais gente”, diz o especialista. Segundo Eugenio, os investidores já perceberam essa oportunidade.
Cerca de 60% dos lançamentos de alto padrão em São Paulo estão nas mãos deles, na expectativa de obter um retorno com aluguel. “É é possível obter um retorno entre 0,7% e 1% ao mês com o aluguel, um rendimento superior à média de aplicações financeiras mais conservadoras”, diz o consultor. No Rio de Janeiro, segundo Conckenpot, não é diferente. “A procura por locação tem crescido com a chegada de executivos buscando apartamentos por algumas semanas ou meses”, afirma. “Como o número de quartos em hotéis de alto padrão não consegue suprir essa necessidade, há cada vez mais investidores interessados nesse tipo de imóvel.” Boa parte dessa demanda vem de estrangeiros, animados com a recente desvalorização do real. “Eles são atraídos pelos cartões-postais cariocas e acabam lucrando ao alugar o imóvel quando não o estão utilizando”, diz Conckenpot.
FHC de olho no mercado Imobiliário
Ex-presidente busca alternativas mais vantajosas que as aplicações de renda fixa
Nem ele resistiu. O ex-presidente Fernando Henrique Cardoso, criador do Plano Real e durante vários anos avalista de uma estratégia econômica que privilegiou juros altos, está em busca de alternativas melhores para seu dinheiro, e a escolhida foi o mercado imobiliário. FHC, ao lado de ex-ministros como Pedro Parente, que ocupou os Ministérios do Planejamento e da Casa Civil, de Celso Lafer, ex-titular do Ministério das Relações Exteriores, está aplicando R$ 222 mil em imóveis. Ao lado dos ex-ministros estão o amigo de longa data, o historiador Boris Fausto, e mais seis sócios. Juntos, eles criaram uma empresa de participações com capital de R$ 1,9 milhão. A meta, segundo o ex-presidente, é aplicar o capital em um único empreendimento imobiliário, ainda a ser escolhido.
Atenção ao Fisco: ao investir através de uma empresa, o ex-presidente
reduz a mordida do Leão
O valor a investir pode parecer pequeno para a criação de uma empresa de participações, mas a estratégia faz todo o sentido devido aos impostos. Ao aplicar em imóveis por meio de uma empresa, a mordida do Leão sobre a renda dos aluguéis cai dos 27,5% cobrados da pessoa física para menos de 15%, reduzindo à metade. Na ponta do lápis, essa estratégia – perfeitamente legal – faz com que a renda do aluguel supere a rentabilidade das aplicações de renda fixa. Há outra vantagem. Se FHC comprasse um imóvel para investir e o revendesse com lucro, ele teria de pagar 15% de Imposto de Renda sobre esse ganho, que incide sobre o ganho de capital. “Se o imóvel pertencer a uma empresa cujo objeto social for a aplicação em imóveis, o total tributado, incluindo Imposto de Renda e PIS/Cofins, cai para 6,33% do valor total da venda”, diz o advogado tributarista Roberto Justo. No entanto, para isso o imóvel tem de estar contabilizado no estoque da empresa, e não no seu ativo permanente.
