11/05/2005 - 7:00
O crédito imobiliário vive um boom no País. No primeiro trimestre deste ano, o volume de financiamentos concedidos no Brasil para a compra da casa própria foi de R$ 2,2 bilhões. A liderança continua sendo da Caixa Econômica Federal. Sozinha, a CEF foi responsável por R$ 1,3 bilhão em financiamentos. Os R$ 910 milhões restantes foram emprestados pelos demais bancos. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), montante representa um aumento de 63% sobre os R$ 558 milhões apurados no mesmo período de 2004. Para este ano, as previsões são bem otimistas. ?Nossa expectativa é chegar a dezembro com R$ 4 bilhões em empréstimos imobiliários, contra R$ 3 bilhões registrados no ano passado?, calcula Décio Tenerello, presidente da Abecip. Essa explosão na concessão de financiamentos imobiliários é explicada por três razões: novas regras, modelos criativos de crédito e redução das taxas de juros.
As novas regras para o financiamento imobiliário foram baixadas no início deste ano pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). O Conselho ampliou o limite do financiamento do Sistema Financeiro de Habitação, o SFH, de R$ 150 mil para R$ 245 mil, o equivalente a 70% do valor máximo do imóvel, que passou de R$ 300 mil para R$ 350 mil. Para estimular a concessão de crédito com taxas mais baratas, o CMN criou um fator multiplicador que pode ser usado pelos bancos para se enquadrarem no limite legal. Por lei, os bancos têm de aplicar 65% dos recursos captados pela caderneta de poupança no financiamento imobiliário. Quanto menor os juros cobrados nos financiamentos, maior o valor debitado do volume a ser emprestado. ?Se o banco empresta a 12% não há nenhuma vantagem. Mas quanto menor a taxa, maior o fator multiplicador, que pode chegar até três?, explica Tenerello, da Abecip.
A primeira conseqüência dessas medidas foi a redução de juros promovida pelas instituições financeiras. O primeiro banco a cortar a taxa cobrada no crédito imobiliário foi a Nossa Caixa. A redução vale para as operações do Sistema Financeiro da Habitação, que usa os recursos captados pela caderneta de poupança. Na prática, os empréstimos pelo SFH têm as taxas mais baratas para quem quer comprar uma moradia. No mercado, a maioria dos bancos cobra a mesma tarifa: 12% ao ano mais a Taxa Referencial (a conhecida TR). A Nossa Caixa baixou esse patamar para até 9% ao ano mais TR para imóveis com valor até R$ 40 mil (leia tabela). ?Além de termos a compensação do CMN, com a redução das nossas taxas atraímos um número maior de clientes e ganhamos no volume de crédito?, afirma Natalino Gazonato, diretor de Desenvolvimento e Governo da Nossa Caixa. ?A procura por novos financiamentos aumentou em pelo menos 50%?. A postura agressiva do banco estatal de São Paulo em vários mercados tem surpreendido muitos concorrentes privados. Além de reduzir os juros dos empréstimos pelo SFH e ampliar esse benefício para financiamento de construções ou términos de obras, a Nossa Caixa também diminuiu as taxas cobradas na chamada carteira livre. Nesse segmento, válido para imóveis de valor superior a R$ 350 mil, os juros cobrados pelo banco paulista caíram de 16% para 15% ao ano mais TR. Além disso, aumentou o valor do financiamento de 50% para até 70% do valor do imóvel.
Nesse mercado de imóveis mais caros, que envolve clientes com renda mais alta, a novidade é a chegada de um novo modelo de financiamento lançado na semana passada pelo Santander Banespa. Inspirado nas carteiras imobiliárias administradas pela instituição na Espanha e no Chile, o banco desenvolveu um financiamento com parcelas fixas, não reajustáveis pela TR ou por qualquer outro indexador. Batizado de Supercasa10, o novo produto de crédito imobiliário do Santander Banespa financia imóveis acima de R$ 350 mil por um prazo de dez anos, com juros de 1,63% ao mês (leia tabela abaixo). ?Durante dez anos, o cliente vai pagar uma mensalidade fixa, sem reajuste anual e sem saldo devedor no final?, afirma José Manoel Alvarez Lopez, superintendente de crédito imobiliário do Santander Banespa. Para conquistar essa clientela mais exigente, o banco ainda oferece serviços de courier e de despachante para cuidar de toda a burocracia, incluindo a papelada dos cartórios. O ponto negativo são os juros, elevados para um financiamento imobiliário. Capitalizada, a taxa de 1,63% ao mês equivale a 21,4% ao ano ? contra os atuais 19,5% da Selic. A justificativa do executivo do Santander Banespa é de que não dá para emprestar abaixo da taxa básica de juros praticada no mercado. ?Torcemos para a Selic cair o máximo possível para que possamos oferecer esse produto com juros de 6% ao ano?, diz Lopez.
Outro banco que reduziu os juros nos empréstimos imobiliários foi o HSBC. Agora, nos financiamentos da instituição de origem inglesa, os juros anuais começam em 10% para imóveis com valor até R$ 100 mil, mais TR. O HSBC também tem taxas diferenciadas em função do valor do imóvel, chegando até o teto de 12% ao ano. O banco já comemora os impactos iniciais de sua estratégia de cortar os juros. ?Já temos vários construtores e incorporadores nos procurando para financiar os imóveis que estão próximos da conclusão?, afirma Roberto Sampaio, diretor de Crédito Imobiliário do HSBC. ?O objetivo é ampliar nossa atuação no crédito imobiliário, que ainda é pequeno no Brasil, mas pode crescer muito mais?. Segundo ele, o HSBC firma atualmente cerca de 100 contratos de financiamento imobiliário por mês. ?Queremos chegar a 200 contratos por mês em breve?, revela o executivo. A meta, até dezembro, é aumentar a carteira de financiamento imobiliário do banco dos atuais R$ 450 milhões para R$ 500 milhões. Para ajudar nessa tarefa, o banco criou centros especializados em financiamentos hipotecários em São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba. 
