17/08/2026 - 15:07
O 13º módulo do curso oficial do governo detalha as regras de cobrança do IBS e da CBS sobre o setor imobiliário: alíquotas efetivas variam entre 10,6% e 15,9%, com descontos sociais na base de cálculo.
O que aconteceu
Alíquota padrão e reduções: Com a alíquota geral do IVA dual estimada em 26,5%, o setor imobiliário conta com redutores específicos de 40% para venda e 60% para locação.
Imposto efetivo na compra e venda: A alíquota nominal sobre operações de incorporação, loteamento e venda cai para cerca de 15,9% com a aplicação do desconto de 40%.
Imposto efetivo no aluguel: As operações de locação e arrendamento contam com redução de 60%, fixando a alíquota final em aproximadamente 10,6%.
Deduções sociais fixas: O modelo prevê dedução extra de R$ 100 mil no valor de venda de imóveis residenciais e de R$ 400 mensais no valor do aluguel residencial antes da incidência do imposto.
Como Funcionam as Alíquotas e os Redutores do Setor Imobiliário
A regulamentação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) estabeleceu que o mercado imobiliário não pagará a alíquota cheia do IVA dual, estimada pelo Ministério da Fazenda em torno de 26,5%. Para evitar o encarecimento da habitação, a legislação criou o Regime Específico de Operações com Imóveis, que combina descontos percentuais e abatimentos fixos na base de cálculo.
Na prática, as regras para cobrança do imposto dividem-se em duas categorias principais de operações:
Venda, Incorporação e Loteamento de Imóveis: Aplicou-se um redutor de 40% sobre a alíquota geral. Desta forma, a taxa cobrada cai de 26,5% para uma alíquota efetiva de aproximadamente 15,9% sobre a diferença do valor do imóvel.
Locação, Arrendamento e Serviços de Hotelaria: O desconto na alíquota é maior, fixado em 60%. Com isso, o imposto incidente sobre contratos de aluguel fica em uma alíquota efetiva de cerca de 10,6%.
Isenção para Pessoas Físicas Ocasionais: Pessoas físicas que vendem ou alugam imóveis de forma pontual (sem caráter de atividade empresarial ou habitualidade) continuam isentas de IBS e CBS, mantendo apenas as regras do Imposto de Renda sobre ganho de capital.
Deduções de Valor Fixo e o Ano de Teste em 2026
Além das reduções percentuais da alíquota, o novo modelo tributário instituiu mecanismos de abatimento fixo focados na habitação social e na classe média. Na compra de um imóvel residencial novo diretamente com a construtora ou incorporadora, é feita uma dedução automática de R$ 100 mil da base de cálculo.
Em termos práticos, em um imóvel de R$ 300 mil, o imposto efetivo de 15,9% incidirá apenas sobre R$ 200 mil. No caso da locação residencial de pessoa jurídica para pessoa física, a dedução é de R$ 400 por mês no valor do aluguel; em um contrato de R$ 1.500 mensais, o imposto de 10,6% incide apenas sobre R$ 1.100.
O ano de 2026 marca o início do período de testes da transição fiscal. Durante todo o ano corrente, vigora a alíquota experimental de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, valores que serão compensados no pagamento do PIS/Cofins, permitindo que os sistemas das empresas e do Fisco sejam calibrados sem aumento da carga tributária imediata.
Guia do Mercado Imobiliário: Orientações Práticas
Com o detalhamento das alíquotas e mecânicas de abatimento, construtoras, proprietários e investidores devem adotar as seguintes medidas de adaptação:
Cálculo da Base Líquida na Venda: Ao planejar lançamentos imobiliários, aplique o desconto de R$ 100 mil sobre o valor das unidades residenciais antes de calcular o impacto da alíquota efetiva de 15,9%.
Gestão de Créditos de Insumos: Como a venda do imóvel gerará débito fiscal ao final do projeto, as incorporadoras devem garantir que 100% dos custos com materiais de construção, empreiteiras e serviços tributados gerem créditos de IBS e CBS para abater no imposto devido.
Adequação para Pessoas Físicas com Múltiplos Imóveis: Pessoas físicas que gerenciam grandes carteiras de aluguel residencial devem monitorar os critérios de habitualidade definidos pela Receita Federal, já que a atuação com características comerciais poderá enquadrá-las na cobrança dos 10,6% do IVA dual.
Contratos de Aluguel Corporativo: Para contratos de locação comercial (onde não se aplica a dedução fixa de R$ 400), as empresas locadoras devem alinhar a repassagem do imposto com a geração do crédito tributário para o locatário pessoa jurídica.
Acompanhamento da Fase de Teste em 2026: Emita as notas fiscais de teste em 2026 registrando as alíquotas simulação de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS) para validar a integração do software contábil da empresa com a plataforma de apuração do Governo Federal.
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