11/10/2025 - 8:13
O governo federal anunciou na sexta-feira (10) uma série de mudanças no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que, segundo especialistas ouvidos pela IstoÉ Dinheiro, deverão reduzir custos e facilitar o financiamento da casa própria para parte da população brasileira.
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“A proposta foi desenhada para ampliar o acesso ao crédito e aumentar a concorrência, o que pode gerar taxas menores e mais inclusão”, afirma o planejador financeiro com certificação CFP pela Planejar Henrique Soares.
A mudança de mais fácil entendimento para quem deseja comprar seu primeiro imóvel foi a elevação do valor máximo de imóvel financiado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Como o SFH limita os juros a um máximo de 12% ao ano, sua ampliação permite a compra de imóveis maiores com taxas mais baixas.
“Antes, parte desse mercado ficava no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com as definições feitas pelos próprios bancos e instituições financeiras, com autonomia nas negociações, geralmente resultando num custo maior”, explica o empresário Douglas Vecchio, CEO da Onda, que atua com tecnologia para o mercado de locações.
Segundo dados de agosto do Banco Central, a taxa média de juros do financiamento imobiliário não regulado varia de 10,78% a 22,79%, de acordo com a instituição financeira. Já as taxas reguladas estão em 10,90%.
O SFH também é o sistema que permite aos compradores utilizarem o dinheiro retido no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) como entrada do financiamento. Com sua expansão, mais pessoas poderão utilizar esse benefício.
Bancos com mais flexibilidade
Algumas das mudanças anunciadas possuem um efeito apenas indireto sobre os consumidores, porém também devem contribuir para melhorar o ambiente de crédito. São alterações na regulamentação sobre as operações financeiras que os bancos realizam para fornecer o crédito imobiliário.
Antes, os recursos dos financiamentos pelo SFH advinham do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Funcionava assim: do total de dinheiro que os clientes mantinham na caderneta de poupança, os bancos deveriam usar 65% no financiamento imobiliário, 20% em depósitos compulsórios no Banco Central (BC) e 15% permaneciam para uso livre.
A nova regra libera todo o valor da caderneta para operações de uso livre dos bancos. Como contrapartida, eles deverão disponibilizar valor equivalente ao da caderneta para financiamentos através do SFH.
A liberação total da poupança, no entanto, ocorrerá apenas em janeiro de 2027. Até lá, haverá um período de transição, com uma mudança progressiva nas porcentagens, a começar pela redução dos compulsórios. Na visão de Henrique Soares, “com mais instituições oferecendo crédito e mais liberdade para os bancos, o processo deve ficar mais ágil e vantajoso no médio prazo”.
Neste novo sistema, os bancos deverão buscar formas alternativas para disponibilizar os valores de empréstimos. Deverão ser utilizados sobretudo recursos obtidos com títulos privados como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Mais concorrência
O novo regulamento oferece também a possibilidade de bancos que não possuem caderneta de poupança oferecerem financiamento no SFH.
“Instituições que não captam poupança também poderão oferecer crédito imobiliário em condições parecidas com as dos grandes bancos, usando os chamados Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DIIs). Isso deve aumentar a competição e gerar melhores condições para o consumidor”, explica Soares.
“Na prática, isso significa que mais famílias podem planejar a compra da casa própria com entrada menor e parcelas mais acessíveis, tornando o financiamento viável para quem antes enfrentava barreiras de renda ou altos custos iniciais”, explica outra planejadora financeira com certificação CFP pela Planejar, Rafaela de Sá.
As mudanças já produziram impacto em ao menos uma instituição, já que a Caixa Econômica Federal anunciou o retorno do modelo que permite financiar até 80% do valor total do imóvel. Desde o final de 2024, o limite estava em 70%. O banco vai começar a operar com as novas regras a partir do dia 13 de outubro.
Financiar um imóvel agora ou esperar?
A decisão sobre já financiar um imóvel ou esperar a mudança das regras deve levar em conta especificidades de cada comprador.
“Se a pessoa já tem entrada guardada, achou um imóvel legal e tem segurança na decisão, pode valer a pena seguir agora. As condições já estão melhores do que nos últimos meses, especialmente com a volta do financiamento de 80%”, opina Soares.
“Agora, quem ainda está se organizando, sem urgência ou com espaço para esperar, pode acompanhar a evolução do novo modelo. A partir de 2027, a tendência é que haja mais concorrência entre os bancos, o que pode trazer taxas menores e mais opções de crédito”, conclui o planejador financeiro.
