07/05/2026 - 7:30
Os principais centros corporativos da cidade de São Paulo vivem um momento de edifícios com altas taxas de ocupação e com aluguéis mais caros, inclusive com preços acima da inflação. O cenário traçado pelo CEO da São Carlos, Gustavo Mascarenhas, descreve um ambiente de compressão da vacância se perpetuando pelos próximos meses.
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Na prática, a regra de ouro do setor imobiliário diz que a ocupação acima de 85% é o ponto de aperto da oferta, tornando o ambiente mais favorável para o locador – porque a disponibilidade do produto cai drasticamente enquanto a demanda permanece alta.
Quanto mais o ponteiro sobe para próximo de 100%, mais os preços corrigem para cima, com uma demanda mais aquecida – especialmente quando a oferta é limitada, o que é o caso, segundo Mascarenhas. “Eu vejo que não temos grandes entregas [de projetos imobiliários] por vir, ou seja, novos prédios vindo. Então isso ajuda nessa balança. Claro que quando você tem muita oferta de área nova, você pressiona para baixo, o KPI de ocupação, e naturalmente o preço. Mas o que a gente tem visto é que nas principais regiões, eu acho que a balança já começou a pesar mais para o lado do locador, então o locatário está querendo expandir, está querendo um escritório melhor”, conta o executivo da São Carlos em participação no Dinheiro Entrevista.
Panorama
Segundo o executivo, os investidores que acompanham o mercado de real estate como um todo – e não somente fundos imobiliários (FIIs) – devem ter ‘boas surpresas’ em um futuro próximo, caso o panorama se mantenha e os indicadores de vacância sigam comprimidos. Usando o portfólio da companhia como exemplo, Mascarenhas diz que a maioria dos imóveis da São Carlos da classe estão com ocupação alta.
“Sempre tem alguma região que acabou sofrendo mais [no passado], mas vamos pegar como os nossos dois principais ativos em São Paulo. A gente tem um prédio na Paulista, ele já ele chegou a estar 70% vazio. Hoje está 100% ocupado e com preço subindo. O nosso principal ativo, que fica na Chucri Zaidan, o EZ Towers, é um prédio de 47 mil metros quadrados. Ele chegou a estar 50% vago, ele atualmente já está 95% ocupado e com preço subindo”, comenta.
Modelo presencial e híbrido vieram para ficar
Segundo Mascarenhas, os números da companhia comprovam que a volta ao escritório foi um movimento massivo e que é permanente. Após a pandemia – quando o trabalho presencial era inviável – o mundo corporativo passou a adotar um nível de flexibilidade mais alto do que antes de 2020. Entretanto, de 2022 e 2023 em diante as companhias começaram a cobrar a presença dos funcionários no escritório, em um movimento encabeçado por grandes empresas.
A Amazon, por exemplo, passou a exigir escala híbrida de três dias por semana em maio de 2023. Em janeiro de 2025, sob o comando de Andy Jassy, passou a exigir trabalho 100% presencial em cinco dias da semana, apenas com algumas prorrogações para locais que precisavam de mais infraestrutura.
Em abril de 2023, o JPMorgan exigiu a presença de seus diretores executivos no escritório durante toda a semana. Em março de 2025, o banco americano estendeu essa medida para todos os funcionários da companhia.
No Brasil, o caso mais emblemático e de maior repercussão foi o do Nubank, que tinha a flexibilidade no modelo de trabalho como algo associado ao estilo da empresa. Isso ruiu em 2025, quando a fintech mudou a sua posição corporativa, informando que, a partir de julho de 2026, todos os funcionários deveriam estar ao menos dois dias da semana no escritório, subindo essa frequência para três dias em janeiro do ano seguinte.
Alguns poucos players resistiram a esse movimento e mantiveram uma cultura de flexibilidade, como é o caso do iFood, que segue sem cobrar uma frequência de dois ou três dias por semana no escritório.
“Eu acho que isso realmente veio para ficar. Acho que o trabalho híbrido tem seus benefícios também para os colaboradores, mas isso não exclui a demanda por espaços. Acredito que, dado que somos seres humanos, o contato físico não vai acabar”, diz Mascarenhas.
Novo modelo
A companhia nasceu dentro das Lojas Americanas, na década de 1980, quando o trio da 3G Capital – Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira – perceberam que os ativos imobiliários da empresa tinham valuation (valor da empresa) superior ao da varejista em bolsa.
Decidiram, então, fazer um spin-off (criar uma nova empresa) com atividades voltadas para o desenvolvimento e administração de imóveis que teria o objetivo de apoiar a expansão da rede varejista. Em 1999, os acionistas aprovaram a separação total da São Carlos, que se tornou uma companhia de capital aberto sem vínculo societário com a varejista.
Atualmente, a São Carlos tem portfólio composto por edifícios corporativos classe A e centros de conveniência (strip malls), com operações concentradas nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Listada na B3 sob o ticker SCAR3, a empresa é classificada como uma small cap (empresas com menor capitalização de mercado) com valor de mercado de cerca de R$ 840 milhões e patrimônio líquido de R$ 1,07 bilhão.
Resultados
Nos resultados de 2025, a empresa registrou prejuízo, mas distribuiu dividendos extraordinários expressivos. O prejuízo líquido foi de R$ 48,4 milhões, em 2025, ante prejuízo de R$ 32,9 milhões, em 2024. Já o lucro líquido proforma – que exclui os efeitos do CPC 36 (R3) – foi de R$ 254,8 milhões no ano. O EBITDA recorrente consolidado totalizou R$ 104,6 milhões no ano, queda de 7,8% em relação a 2024.
O prejuízo contábil, porém, não impediu uma distribuição robusta aos acionistas: a companhia aprovou R$ 406 milhões em dividendos, o equivalente a R$ 7,10 por ação, com yield de 29% – proventos viabilizados pela venda de ativos ao FII JiveMauá. Considerando os últimos 12 meses, o dividend yield (rendimento de ação ou fundo) acumulado chegou a aproximadamente 47%, um dos mais altos das empresas da bolsa de valores.
Atualmente a companhia opera uma transição nos seus negócios, vendendo participações societárias de imóveis para fazer caixa e atuar na gestão e consultoria imobiliária. Em alguns casos, mantém uma fatia societária e o vínculo com o imóvel, que passa a ser operado via Fundos Imobiliários (ponta da aquisição) e gera receita recorrente para a empresa. Na prática, a São Carlos passa a se posicionar mais como uma gestora ou um private equity do setor imobiliário.
