21/02/2014 - 21:00
As placas de “aluga-se” fincadas nos jardins dos edifícios comerciais e residenciais contam só parte da história que envolve inquilinos, proprietários e corretores. Há mais personagens: os gestores e os investidores dos fundos imobiliários. Lançadas há quase duas décadas, essas aplicações tornaram-se as queridinhas dos aplicadores nos últimos cinco anos, devido à boa rentabilidade e à isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. A queda dos juros da renda fixa ao longo de 2012 e no início de 2013 proporcionou bons ganhos a quem comprou esses tijolos de papel. Nesse ano, o Ifix, índice da Bolsa que mede o desempenho desse segmento, indicou uma valorização de 35%, o que atraiu uma multidão de novos clientes.
Edifício em São Paulo: imóveis comerciais de alto padrão
turbinam resultados
Em sua maioria investidores individuais, eles injetaram R$ 12 bilhões nos fundos imobiliários produtos ao longo de 2013. No entanto, a alta inesperada das taxas de juros pelo Banco Central derrubou o preço das cotas dos fundos no mercado secundário e reduziu o retorno ponderado de muitos fundos (veja quadro ao final da reportagem). O que esperar para 2014? Segundo o consultor paulista Sérgio Belleza, especialista no assunto, o mercado ainda proporciona bons resultados para o investidor que for seletivo e, principalmente, paciente. Os prejuízos do ano passado foram um fenômeno de curto prazo, argumenta ele.
“A taxa de juros alta enfraquece a atratividade dos fundos imobiliários, mas eleva o preço dos imóveis e dos aluguéis, o que é vantajoso no médio e no longo prazo”, diz. Mesmo em um ano ruim, os FIIs renderam até 0,85% ao mês, algo em torno de 11% ao ano, com isenção de impostos. É um percentual muito maior que a Selic, de 10,5%, compara. O investidor que comprou cotas de fundos de olho na rentabilidade e não as vendeu, não apenas não realizou um prejuízo, como tem uma boa oportunidade de investir mais. Com cotas mais baratas, os fundos que pagam dividendos mensais fixos estão rendendo mais – em alguns casos, cerca de 13% ao ano livres de imposto, o que representa 135% dos juros de mercado.
Virtude da paciência: alta de juros eleva preços dos imóveis,
e permite ganhos no longo prazo, diz Sérgio Belleza
“Existem boas oportunidades para quem está pensando em uma renda fixa”, diz Belleza. Ele e outros especialistas ouvidos pela DINHEIRO não concordam com a visão do americano Robert Shiller, prêmio Nobel de Economia, de que o Brasil vive uma bolha imobiliária. Ainda há demanda, o crédito não dá sinais de crise e as construtoras, depois de um período ruim, vêm apresentando resultados melhores. Mesmo em um cenário difícil no ano passado, alguns fundos conseguiram se destacar positivamente. A pedido da DINHEIRO, a consultoria Uqbar, especializada na avaliação desses fundos, realizou um levantamento dos FIIs mais e menos rentáveis em 2013.
Os campeões foram duas carteiras geridas pela administradora paulista RB Capital, vinculada à Rio Bravo, do ex-presidente do Banco Central Gustavo Franco. Essas carteiras aplicam principalmente em imóveis de alto padrão, tanto residenciais como comerciais, como edifícios localizados na Avenida Faria Lima, em São Paulo. Em seguida, lideraram o ganho dois fundos da XP Gestão de Recursos. O primeiro é o Aesapar, com rendimento de 9,4%, que investe em dois terrenos onde serão construídas instalações das faculdades Anhanguera, um em Cuiabá, no Mato Grosso e outro em Campinas, em São Paulo. Criado no final de 2011, o fundo captou R$ 72 milhões.
Carteiras cujas cotas caíram oferecem uma boa oportunidade para o investidor
que busca uma aplicação de renda fixa rentável
“O contrato de longo prazo com a universidade é o que garante a rentabilidade do fundo, pois a faculdade já paga o aluguel dos imóveis, mesmo sem a construção estar concluída”, diz Renato Vercesi, da XP. Isso torna o Aesapar uma exceção na categoria. Belleza orienta os investidores a fugirem de FIIs com imóveis de um único inquilino já que o risco de vacância é alto. Outro fundo da gestora, o XP Gaia Lote I rendeu 8,5%. Diferentemente das demais carteiras vencedoras, que aplicam diretamente em imóveis, ele é formado por títulos de renda fixa cujo rendimento é garantido por operações imobiliárias. São 25 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), lastreados por terrenos que serão loteados.
“Apostamos em um segmento que apresenta altas taxas de retorno”, diz Vercesi. O fundo teve duas captações, uma de R$ 40 milhões, em novembro de 2011, e outra de R$ 60 milhões, em agosto de 2012. Apesar da turbulência do ano passado, Vercesi diz enxergar bons motivos para que o investidor entre no mercado de FIIs em 2014. “Os preços dos fundos estão lá embaixo, é um bom momento para comprar.” O Fator Veritá, do Banco Fator, rendeu 9,3%. Valdery Albuquerque, responsável pela área de fundos imobiliários do banco, explica que a preocupação foi manter em carteira ativos que são bem compreendidos pelos investidores. O fundo, criado em 2011, está avaliado em R$ 110 milhões e fez duas emissões: uma em fevereiro de 2011, de R$ 30 milhões e outra em dezembro de 2012, de R$ 67 milhões.
Bolha não: apesar do pessimismo de Shiller, o mercado
ainda oferece bons ganhos
Uma terceira estava prevista para o ano passado, mas foi postergada pelo mau momento do mercado. “Nosso esforço foi de fornecer o máximo de informações ao investidor para que ele entendesse a estratégia do fundo e não saísse aleatoriamente.” Para fazer uma boa escolha, o investidor deve entender bem a estratégia do fundo, onde estão os imóveis em que ele investe. Ler os regulamentos é fundamental. “Cada uma das letras miúdas faz diferença”, diz Belleza. Para minimizar os riscos, ele recomenda fundos que investem em imóveis com muitos locadores. “Os fundos com um inquilino são menos arriscados somente quando se trata de bancos”, diz ele.
Outra recomendação é ficar atento aos exageros. “É bom desconfiar de laudos extremamente otimistas, que podem trazer algumas armadilhas e dar uma ‘surra’ no investidor. No ano passado, aconteceu muito isso.” José Alexandre Freitas, sócio-diretor da carioca Oliveira Trust, diz que o mercado já começa a entender que a taxa de juros está chegando ao teto. “Se o investidor comprar agora e os juros caírem, ele vai conseguir vender essas cotas com ágio do meio do ano em diante.” Após dois anos em que os resultados foram extremos, a expectativa é que, a partir de agora, o mercado inicie a busca pelo equilíbrio.
* As informações sobre o tipo de investimento dos fundos foram extraidas dos prospectos de cada FII.
