06/07/2005 - 7:00
Durante mais de 30 anos, o engenheiro elétrico Antônio Roberto Müller se destacou como um dos principais executivos do País. Ele foi diretor da General Electric (GE) e chegou a presidente da multinacional sueca Asea Brown Boveri (ABB) no Brasil e na América Latina. Aposentado desde 1996, Müller continua com missões gerenciais. Só que trocou o mundo corporativo pelo residencial. Ele é o síndico do Condomínio Ilha do Sul, onde mora, em São Paulo. Com 480 apartamentos distribuídos por seis torres e cerca de dois mil moradores, o condomínio tem um movimento financeiro de dar inveja a muita empresa de médio porte. ?Nosso orçamento é de R$ 6 milhões por ano?, diz Müller. Tudo isso para manter uma estrutura que inclui teatro com 240 lugares, salão de beleza, restaurante, escola, dois postos de atendimento bancário, cinco piscinas (sendo uma aquecida), quadra poliesportiva e até um gerador de energia movido a diesel ? além da folha de pagamento, composta por 170 funcionários. O mais curioso, porém, é que toda a gestão desse complexo é feita em casa. ?Todas as grandes administradoras já nos visitaram, mas nenhuma propôs uma taxa de condomínio menor do que a que temos hoje, de pouco menos de R$ 1 mil?, revela Müller. ?Sempre dizem que não dá para competir com os nossos custos?.
Como isso é possível? A resposta está na auto-administração. No condomínio Ilha do Sul, todos os serviços que podem ser feitos internamente não são repassados a terceiros. ?Temos pessoas com experiência executiva, o que facilita o nosso trabalho?, diz Müller. ?Até o processamento da folha de pagamento é feita por aqui?. Outro segredo é ter um modelo de gestão profissional, com um acompanhamento rigoroso de custos e despesas. ?Além de seguir o orçamento, controlamos o fluxo de caixa como se fôssemos uma empresa?, revela o supersíndico.
Recorrer à auto-administração é, de fato, medida de economia. Afinal, as administradoras costumam cobrar taxas que variam de 5% a 10% das despesas do condomínio. O problema é que nem todos os prédios têm o tamanho do Ilha do Sul. Prova disso é que, de acordo com a Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo, dos mais de 30 mil condomínios existentes na cidade, apenas 20% apostam na auto-gestão. A maioria ainda recorre aos serviços de empresas especializadas. ?A auto-administração não se justifica para os prédios pequenos?, diz Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária do Secovi, o sindicato da habitação. ?Quem não tem um super-síndico, tem que ter uma boa equipe assessorando?.
De qualquer modo, manter as contas sob controle é um dos segredos da boa gestão de um condomínio. Levantamento realizado pela Lello Condomínios, de São Paulo, mostra que o pagamento de horas extras a funcionários é a principal fonte de desperdício. ?Não é raro encontrarmos condomínios onde a folha de pagamento responde por 60% dos custos?, afirma José Maria Bamonde, gerente da divisão de logística e manutenção predial da Lello. ?O ideal seria ficar entre 45% a 50% dos gastos, no máximo?. A solução, segundo ele, é contratar um trabalhador temporário para cobrir as folgas dos funcionários efetivos, reduzindo as despesas com horas extras. Outro problema é o gasto excessivo com as contas de água. De acordo com Bamonde, esse item deveria ser responsável por até 10% do valor da arrecadação do condomínio. ?Entretanto, há prédios onde esse gasto representa 15%?, diz o gerente da Lello. Para resolver esse problema, Bamonde sugere medidas como instalação de economizadores nas torneiras e nos chuveiros, troca das caixas de descargas por modelos que consomem menos água, e implantação de sistemas de reaproveitamento de água da chuva. Para quem quer saber se os gastos de seu condomínio está desequilibrado, o gerente da administradora dá a sua fórmula. ?O ideal é gastar 50% com a folha de pagamento, 10% com a conta de água, 12% com os contratos de prestadores de serviços (como jardinagem e manutenção de equipamentos elétricos) e os 28% restantes com pequenas obras, compras em geral e com o fundo de reserva?, afirma Bamonde. São truques que ajudam os Clark Kent dos edifícios a virarem super-heróis da vizinhança.
