24/05/2016 - 19:40
Por qualquer indicador, não é um exagero definir a situação do mercado imobiliário como tenebrosa. Basta olhar os números do segmento residencial. Em São Paulo, no primeiro trimestre, as vendas recuaram 16% em relação a 2015, e o total de distratos cresceu 14%. Menos transparente, o mercado corporativo também tem mostrado sinais preocupantes. Um levantamento da consultoria Engebanc mostra que a vacância dos edifícios corporativos de alto padrão está em seu maior nível em quatro anos.
No início de 2012, a taxa de disponibilidade (que mede a proporção de imóveis não alugados em relação ao total oferecido) para o segmento de padrão mais elevado era de 8%. No mesmo período de 2016, esse percentual havia subido para mais de 20%. No caso dos imóveis de padrão imediatamente inferior, a piora do cenário é ainda mais dramática. De uma vacância marginal há quatro anos, a situação deteriorou-se para mais de 15% de imóveis desocupados na capital paulista. Muitas empresas encerram ou reduzem atividades, deixando espaços vazios para trás.
Como seria de se esperar, esse movimento provocou um desabamento dos preços, avalia Daniel Iannicelli, diretor de escritórios da Engebanc. Segundo ele, em algumas regiões, como a da Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini, na zona Sul de São Paulo, os preços chegaram a cair 4% apenas no primeiro trimestre deste ano. Em quatro anos, a baixa média dos preços dos aluguéis atingiu salgados 35%. “E esse movimento de ajuste ainda não acabou, pois ainda há muitos imóveis vazios e proprietários que precisam torná-los rentáveis”, diz Iannicelli.
Desesperador para os proprietários, essa cenário vem sendo uma bênção para os empresários que ainda podem comemorar o crescimento de suas companhias, e aproveitam o excesso de oferta para negociar reduções nos alugueis, ou para transferir seus negócios para endereços mais confortáveis. É o caso do empreendedor de internet Rafael Yoshioka, fundador da Hypnobox, uma empresa de tecnologia para o mercado imobiliário. Fundada em 2010, a companhia de Yoshioka abrigava-se, desconfortavelmente, em uma casa na zona Oeste de São Paulo.
Há poucos meses, Yoshioka e seus 38 funcionários transferiram-se para um edifício recém-inaugurado próximo à Avenida Faria Lima, o quarteirão financeiro paulistano. “Pagávamos R$ 100 por metro quadrado e reduzimos o preço médio em 15% com a mudança”, diz ele. Na ponta do lápis, desembolsando 25% a mais, a empresa aumentou seu espaço disponível em 46%, dos 160 metros anteriores para 235 metros. “E passamos a ocupar um espaço mais adequado”, diz ele. A Hypnobox desenvolveu um sistema para acompanhar as vendas de imóveis residenciais, mapeando a produtividade dos corretores.
Boa parte do trabalho consiste em treinar os usuários. “Agora, o edifício tem um auditório”, diz ele. “Facilitou muito a nossa vida.” André Florence, diretor financeiro da 99Taxis, empresa que desenvolveu o aplicativo para facilitar a contratação de corridas de táxi, conta uma história parecida com a de Yoshioka. No ano passado, a empresa enfrentava um bom problema: os negócios estavam prosperando depressa. “Começamos 2015 com 60 funcionários e encerramos o ano com 200, dos quais 150 na sede”, diz ele. “Era um problema abrigar todos no sobrado onde havíamos iniciado a empresa.”
Situado no Brooklin, o imóvel com menos de 300 metros quadrados havia se tornado mais do que insuficiente. Os desenvolvedores e o pessoal administrativo e comercial ficavam em casas separadas, o que não facilitava as coisas. A 99Taxis mudou-se, no início deste ano, para um imóvel no mesmo bairro, com três mil metros quadrados. “O preço pago por metro quadrado caiu 30% e estamos em um ambiente muito mais adequado, com muito espaço para crescimento, se for necessário”, diz Florence.
Segundo o executivo, isso só foi possível devido ao excesso de oferta registrado no mercado imobiliário. Celestial para os inquilinos, a situação é infernal para os proprietários. Iannicelli, da Engebanc, não é portador de boas notícias. Segundo ele, a situação só deverá melhorar para os donos de imóveis comerciais em 2020, quando oferta e demanda se estabilizarem e a taxa de vacância voltar aos patamares históricos. Até lá, a solução é conceder descontos para não ter de arcar com os custos de um imóvel vazio.
