05/10/2011 - 21:00
A queda consistente das taxas de juros – que deve continuar firme no Brasil – e o avanço dos índices de inflação vêm provocando um movimento migratório entre as aplicações de renda fixa. Diante do cenário de incertezas, os investidores estão em busca de alternativas que garantam rentabilidade melhor e defesas mais sólidas contra o aumento de preços. Uma das opções que têm feito mais sucesso são os fundos de investimento imobiliário, ou FII. Esses fundos dedicam os recursos em seu patrimônio a imóveis, seja diretamente, seja por meio de títulos lastreados na receita de aluguéis, os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Os fundos vêm oferecendo bons retornos ao investidor, são aplicações pouco ou moderadamente arriscadas e têm uma grande vantagem: seus rendimentos são isentos de Imposto de Renda, embora os ganhos de capital sejam tributados.
As estatísticas mostram o aumento da preferência do investidor pelos fundos imobiliários. Enquanto empresas candidatas a estrear na bolsa adiam suas aberturas de capital, a demanda pelos FIIs continua sólida. Até o fim de setembro foram registradas 27 ofertas de novos fundos, um total de R$ 4,76 bilhões. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está analisando outras dez ofertas, que somam R$ 2,2 bilhões. Os números dos três primeiros trimestres já se aproximam do total de 2010, quando aconteceram 35 ofertas primárias de fundos imobiliários, somando R$ 9,15 bilhões. A empresa gaúcha XP Investimen-tos vem apostando pesado nessa área. Na quarta-feira 28, a CVM aprovou o registro de mais um fundo da empresa de investimentos e educação financeira. A XP pretende usar sua rede de mais de dois mil agentes autônomos para distribuir fundos, tanto da própria área de gestão quanto de terceiros.
A empresa também vai ampliar os cursos relacionados a investimentos em imóveis. Para chefiar essa área, foi recrutado Rodrigo Machado, ex-executivo da paulista Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), a principal empresa do setor no Brasil. “Nós queremos aproveitar nossa experiência em distribuição para popularizar o produto”, diz Machado. Os fundos imobiliários estão mais atrativos em um cenário de juros em queda, pois sua rentabilidade pode superar 100% dos juros de mercado medidos pelos Certificados de Depósito Interfinanceiro (CDI).“Na crise de 2008, esses fundos ficaram estáveis enquanto a bolsa desabava”, diz Vitor Bidetti, diretor da BFRE. “Como o produto tornou-se mais conhecido dos investidores, o patrimônio está crescendo.” A BFRE administra um dos maiores e mais rentáveis fundos do setor, o Hotel Maxinvest, que acumula rentabilidade de 49,3% no ano até agosto, segundo a consultoria Fundo Imobiliário.
Hotel em São Paulo: fundos imobiliários vêm investindo em imóveis comerciais que vão além dos tradicionais shopping centers
A BFRE captou R$ 1,3 bilhão em 2010 só com lançamentos, e a cifra pode chegar a R$ 2 bilhões neste ano. Esses produtos são destinados a investidores mais conservadores. “Em geral, o comprador de cotas de fundo imobiliário gosta de segurar o investimento por longos prazos”, afirma o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho, especializado no produto. A animação atrai novos participantes para o mercado. A administradora de recursos portuguesa Selecta, que chegou ao Brasil no ano passado, está preparando o lançamento de seu primeiro fundo. Em Portugal, ela administra o equivalente a R$ 1 bilhão em sete fundos imobiliários. “Esses produtos são estruturados, e os gestores conseguem trazer rentabilidades maiores do que uma aplicação direta num imóvel”, afirma Luis Barosa, diretor-geral da Selecta Brasil.
Os fundos à disposição do investidor brasileiro são muito diversificados. Há carteiras dedicadas a imóveis residenciais e comerciais, a hospitais e a shoppings. Para os especialistas, os novos produtos que chegarem ao mercado devem se especializar em prédios de escritórios. Quem conhece o mercado recomenda também alguns cuidados com os fundos dedicados a hotéis, apesar das boas perspectivas com a Copa do Mundo e com a Olimpíada. “Hotéis ganham dinheiro não só com hospedagem, mas também vendendo comida e bebida e prestando serviços, o que torna difícil para os investidores analisar os resultados”, diz Belleza Filho. “Muitos cotistas de fundos reclamam da falta de transparência nas contas desses empreendimentos.” Os fundos oferecem vantagens em relação ao investimento direto em imóveis. O risco de inadimplência do inquilino é muito menor, as cotas são mais líquidas que casas, apartamentos e terrenos. É possível comprar e vender sem pagar as altas taxas e sem se irritar com o papelório exigido pelos cartórios.
Negócios em alta - Vitor Bidetti, Rodrigo Machado e Sérgio Belleza Filho (da esquerda para a direita):
mercado aquecido registra recordes na captação de recursos para os fundos imobiliários
Outra vantagem é a possibilidade de começar com menos dinheiro do que o necessário para adquirir um imóvel. “Os fundos são uma maneira de aproveitar um bom momento do setor imobiliário sem precisar comprar um apartamento”, diz Armando Halfeld, analista da Ativa Corretora. Aplicar nos fundos requer alguns cuidados. Embora formados por ativos que pagam juros, suas cotas são negociadas em bolsa, como se fossem ações, ou seja, embora a rentabilidade seja bastante previsível, o preço de suas cotas oscila ao sabor das mudanças de humor dos investidores. O efeito da sazonalidade no comércio, por exemplo, pode afetar a rentabilidade de fundos ligados a shopping centers. Por isso, é preciso ficar atento antes de investir.
