18/07/2012 - 21:00
A queda de juros atraiu uma enxurrada de recursos para os fundos imobiliários vindos da renda fixa tradicional. Mas, como os investidores estão aprendendo a duras penas, o rendimento mais gordo sempre embute um risco. Assim como o proprietário de um imóvel, os investidores correm os riscos inerentes a esse mercado. Agora há um problema a mais, que pouca gente cogitava ter de enfrentar: o fechamento de empreendimentos comerciais por questões regulatórias, que pode afetar o retorno ao investidor. É exatamente o que está acontecendo no Fundo Shopping Pátio Higienópolis.
Sérgio Belleza: “Há histórias preocupantes no setor”.
Os cotistas se assustaram em julho com a possibilidade de a Prefeitura de São Paulo cassar o alvará de funcionamento do centro de compras, que dá lastro ao fundo, por ter descumprido exigências municipais quanto ao número de vagas de estacionamento para os clientes após uma expansão. Por meio de sua assessoria de imprensa, o shopping informou que já tomou as providências necessárias, adequando-se ao exigido pelas autoridades. Apesar de o fechamento das portas do shopping ser pouco provável, caso isso ocorra a rentabilidade dos lojistas será afetada – e esse problema se estenderia para os investidores. O Fundo de Investimento Shopping Pátio Higienópolis tem 578 mil cotas, que correspondem a 25% do capital do empreendimento.
Para André Freitas, da CSHG, não investir em um único
ativo é uma forma de reduzir o risco do fundo.
O consultor paulista Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, afirma que a possibilidade de uma intervenção da prefeitura não chegou a provocar nervosismo entre os cotistas. É o caso do economista Marco Antonio Martignoni, 71 anos. Cotista do fundo desde o início, em dezembro de 1999, Martignoni assegura que em nenhum momento se preocupou com as notícias de que o shopping poderia ser fechado. “É um estabelecimento muito benfeito e bem administrado, com todos os requisitos necessários para sua atuação”, diz. Mas o episódio acende um alerta. Dos 75 fundos imobiliários listados na BM&FBovespa, oito investem em shoppings e Belleza afirma que “há histórias preocupantes no setor”.
Segundo ele, o Shopping West Plaza, na zona Oeste de São Paulo, é um exemplo. Nesse caso, o Fundo de Investimento possui 30% do empreendimento. De acordo com o especialista, quando foi instituído, o fundo ofereceu uma garantia de rentabilidade ao investidor durante os três primeiros anos de vigência. “O problema é que o prazo termina neste mês e dificilmente o fundo conseguirá manter a rentabilidade que foi paga até agora”, diz Belleza. Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, administradora do fundo, reconhece que o investidor poderá, num primeiro momento, sentir um recuo no retorno financeiro com o término da garantia, mas a situação deverá logo ser revertida. “Há algum tempo estamos analisando e acompanhando de perto da questão”, afirma.
“A troca de administração do shopping, no início do ano, já indica uma boa mudança”, diz, referindo-se à substituição da Brookfield pela Aliansce na gestão. Outro exemplo que causa apreensão entre os investidores é o Mais Shopping Largo 13, na zona sul de São Paulo, por não ter conseguido atingir seus objetivos. “A proposta desse shopping era oficializar o comércio de rua local, colocando os camelôs para dentro do espaço, o que não aconteceu”, diz Belleza. O fundo detém 40% do empreendimento e cada uma de suas 90.840 cotas foram vendidas ao valor de R$ 1 mil na oferta, no final de 2010. Hoje, cada cota custa cerca de R$ 560, ou seja, uma perda de 44% no período. Para Joaquim Levy, do Bradesco Asset Management, responsável pela gestão do fundo, existe uma justificativa.
“Por ser um empreendimento novo, o shopping ainda passa por uma fase de amadurecimento, o que pode explicar os resultados ainda aquém do esperado”, afirma. “Mas isso deve mudar em breve.” Uma forma de reduzir os riscos é apostar na diversificação. Essa é a estratégia do CSHG Brasil Shopping, lançado em novembro de 2006. A carteira do fundo é composta por empreendimentos localizados em cinco cidades, espalhadas por três Estados do País. “Não investir em um único ativo é uma forma de atenuar o risco do fundo”, afirma André Freitas, diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG). Para Martignoni, que tem cotas de quatro fundos de shopping, os exemplos ajudam o investidor. “É importante saber onde está colocando o dinheiro para evitar surpresas.”
